“828新政”刚满一个月，2026年9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自当日起施行。
四天前的9月24日，北京住建委等四部门也联合印发了《关于发布本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。
作为“828新政”之后率先发布落地细则的两大一线城市，北京和上海的细则回答了行业最关心的问题：中央的框架性表述如何变成可执行的标准？新老项目具体怎么处理？
两份文件都分成六方面，包含加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制、加强融资和信贷管理、优化土地供应、做好质量监管和秩序规范，对中央文件进行了逐项细化。
但上海不是北京细则的复制版。整体来看，上海虽在预售门槛、资金监管、按揭放款等关键环节与北京细则对齐，但在定金比例、土地缴款期限、融资渠道等方面保留了差异化安排。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经》表示，京沪新政的本质是从源头上阻断无效供给、低效供给和高周转、预售制度下的同质化供给，让市场尽快实现再平衡。
对比京沪政策，上海在三个最关键的风险控制点上与北京保持一致。
其一是预售门槛。
京沪都把判定新老项目的标准定为2026年8月28日之后是否新发布土地出让公告，同时对存量项目保留过渡期：北京的细则主要指向历史遗留问题，解决的是存量风险；上海则主要针对“已公告未取地”项目，解决的是出让节奏与政策时点错配的问题。
普睿数智董事长丁祖昱撰文指出，这在上海有特殊意义。
他解释，上海土地出让采取集中分批次出让，从正式出让公告发布到现场交易之间通常有数周间隔。比如，2026年第九批次涉宅用地于8月17日发布出让公告，9月21日完成交易，公告时点早于8月28日、拿地时点晚于8月28日，正好符合上海的第三类项目情况。
其二是预售资金监管。过渡项目和新项目一样，资金规则不再沿用旧制，全部预售资金需存入相应监管中心账户。当入账资金超过重点监管额度后，房企可以按照建设节点申请支取相应建设资金，也可以申请支取超过重点监管额度的部分。
这意味着，过渡项目虽然可以在2027年底前按照原有工程进度条件申请预售，但预售所得资金的使用受到更严格约束，更多资金将锁定用于项目自身建设和交付。重点监管额度如何测算、不同建设节点如何支取等，有待后续监管办法进一步明确。
其三是个人按揭放款。京沪细则均规定，个人住房贷款应在竣工备案后发放，而预售开启节点在主体结构封顶时。这意味着从预售到竣工备案之间的建设资金，更多依赖开发贷款和房企自有资金，房企现金流模型将被重写。
克而瑞研究中心9月24日发布的研报测算称，主体结构封顶通常对应工程投资完成约60%至65%。在封顶至竣工验收之间，项目可能还需要6至18个月完成机电安装、外立面、园林及验收等工程。
李宇嘉称，按揭回款节点后移后，开发贷款能否按照项目建设周期持续足额投放，将直接影响后续建设资金的接续。
除以上三点外，上海在购房定金、土地款缴纳方式、融资渠道三方面与北京有显著区别。
在购房定金方面，北京收取不超过总房价1%的定金，上海则为3%。
定金是现房销售制度下，房企在取得建筑工程施工许可证之后、竣工交付之前少数可以合法收取的购房资金。
据丁祖昱测算，以一套总价600万元的住房计算，上海的上限是18万元，北京是6万元，单套相差12万元。对一宗货值20亿元的项目而言，若按上限收满，上海的早期回款是6000万元，北京是2000万元。
他认为，在回款周期被制度性拉长之后，定金的差别将直接反映在项目的内部收益率上。
在土地款缴纳方式上，京沪的首付款条件一致，差别在余款：北京要求余款在两年内缴清，上海则采取“1+1”制，余款一年内缴清、经决策可再延一年，不计利息。
中指研究院上海数据总经理张文静对《财经》表示，上海的“1+1”模式，名义缴清期限更短，但保留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度，取决于延期决策程序的宽松度。
此外，上海还规定，分期缴款项目在出让价款缴清后，方可办理国有建设用地使用权首次登记，核发该出让合同范围内第一批次的商品住房预售许可。同时，项目可凭借国有建设用地使用权出让合同，申请办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
丁祖昱认为，这意味着企业想拿到第一笔销售回款，必须先把全部土地款缴清。作为补偿，在拿地后，企业可以立刻进入报建环节，不必等土地款缴清，前期时间被压缩。
融资渠道方面，上海额外开了四条融资通道，分别是债券、股票、资产支持证券和不动产投资信托基金，北京则无此表述。
这与上海在土地款方面的收紧有关。上海把土地款的法定缴清期限压到一年，同时要求缴清之后才能拿到首批预售许可，房企的自有资金占用被显著抬高。融资通道的扩容，让有能力发行债券、股票、资产支持证券或不动产投资信托基金的企业获得更多替代资金来源。
京沪两地细则相继落地，标志着“828新政”正式进入地方执行阶段。
据克而瑞研究中心统计，截至9月24日，武汉已有政策讨论稿在业内流传，广州9月上旬召集多家房企就实施细则座谈，南京也就现房销售方案展开研讨。京沪的细则，为后续各大城市细则落地提供可参考模板。
同策研究院研报指出，当前楼市已经进入存量阶段，现房销售将是高品质好房子的制度保障。
该研报认为，对行业及购房者来说，细则落地有利于去库存、保障购房者权益，彻底告别“买房开盲盒”时代；对房企来说，在过渡期给予适当缓冲，能够打消开发商的顾虑，稳定开发商的预期。
中国房地产市场已经进入存量时代。9月28日，国务院常务会议指出，要加紧加力推动各项政策落地落实，存量政策进一步增强实施效能，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。京沪细则叠加国常会表态，意味着告别旧模式的过程中，要尽量维持房地产市场的稳定。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《财经》表示，会议的核心在于政策如何发力房地产。他预计，在今年四季度将有一系列稳市场的政策出台。此外，各地还需继续挖掘市场需求，刺激市场购买力。
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