香港的大学生宿舍申请成功率常年不高，外地学生只能就近考虑性价比不高的商业性屋苑。虽餐饮等配套较为成熟，但也有较大几率遇到“黑中介”等问题。摄/焦建
为给积极推动发展国际性高等教育中心搭建“基础设施”，中国香港特区土地利用相关政策，近日出现调整迹象。
继2025年推出将酒店、工厂商厦等改建为学生宿舍的“城中学舍”计划后，2026年1月中旬，香港特区政府发展局发布的相关公报显示，该局已邀请市场就使用三幅已平整用地发展专上教育（高等教育）学生宿舍提交意向书。
按照该局发言人对这一政策调整的解析，此举实际上将意味着“香港亦可通过卖地方式推出合适作为学生宿舍发展的用地”。此外，这一政策调整的背景，其实也与2025年度的香港特区政府《施政报告》提出相关建议有关。如按照相关招标程序并最终落地，当地将首次通过在公开市场卖地方式鼓励学生宿舍发展。
此次政策酝酿调整，被市场视为蕴含了大量值得关注的细节。如前所述，前述意向书邀请文件中涉及的土地均位于香港市区或拓展型新市区，交通相对便利，附近社区及商业设施亦比较完善。这些用地按照香港相关分区计划大纲图被划为“商业”用途，已作土地平整、具备基本的基础设施。
对于这三幅所谓的“熟地”，因其用途已划定，按照当地相关规则，按计划发展学生宿舍或将无须另行提交规划申请。但对于有意拿地的开发商而言，以何种价格拿地并如何使用，则被认为是相关土地能否顺利出让的关键。
1月24日，香港特区发展局局长宁汉豪在当地多档相关新闻节目中进行“解划”（当地俗称，有分析、透露之意）时指出，舆论和业界对这一计划的反响较为正面。特区政府的初步限制是相关土地被出让后只可用于建设学生宿舍，但（实际具体用途）亦会参考市场意见。
相关限制成立的关键性条件之一，按照宁汉豪的分析，此次出让的土地如加入太多其他用途，便会淡化政策的原意和效果。香港此次虽将以公开招标方式推出有关用地，但特区政府地政总署订定的参考价会以学生宿舍为基础，不会以住宅（标准）定价。此外，也会在地契上写明属于学生宿舍，建成后不能“卖散（零散出售）”。
但她亦表示，虽然现在开宗明义告诉市场有关用地只拟作宿舍用途，但假如市场真的有很多意见，普遍反映纯粹只用于宿舍用途会有困难，并建议预留一些空间作其他用途，当局也会考虑相关意见。
此番“纠结”背后，所谓市场较为欢迎，与香港近年来发展高等教育持续扩招外地学生有关。以2025年为例，当年暑期租房季到来后，困扰特区高等教育发展多年的“宿舍荒”及外地学生与本地人竞争带来的租金上涨问题持续上演。
2023至2024学年，据房地产顾问戴德梁行2024年底发布的报告数字显示，当地八所受资助类非本地生的床位欠缺4.7万个，即使政府补贴大学增建宿舍，相关缺口仍会进一步扩大至5.5万个。
地产中介公司香港高力方面近日对《财经》提供的相关研究结论也显示，香港的学生宿舍需求到2028年或增至约 17.5万个宿位，扩充供应具有迫切性。
“此前香港除大学自有宿舍，很少有人投资开设。这主要由于香港房价实在太贵，开设学生宿舍无利可图。目前情况有所变化，一方面因为香港房价下跌，另一方面，‘留学香港’这个品牌也将会吸引大量海外学生到中国香港读书。这一类房产投资将会更活跃。”香港美亚置业集团创始人兼董事长梁健立曾在“城中学舍”计划推出时对《财经》表示。
但就当前的情况而言，在香港八所受资助类大学当中，本地及外地学生的宿舍申请成功率，长期以来只有四成至八成左右。外地学生由于初到香港，仍有较大几率遭遇“黑中介”“黑房东”等问题，还被认为可能推高大学周边房屋租金，影响附近居民生活。
在此背景下，宿舍不足虽被认为是当地高等教育发展政策落地亟待消除的难题，但新发展模式又该如何平衡政策与商业考量，香港或许仍在摸索。
以此次初步预计将可提供4500个宿舍床位的三块土地为例，按照宁汉豪的分析，为善用商业用地，今次推出用地是旨在“了解市场反应”。政府将视乎市场意向，最早于2026年至2027年度推出用地。
根据资料显示，这三块用地的占地面积介于1.2万至8万平方呎，可建楼面介于10.8万至46.3万平方呎，分别位于启德发展区前南面停机坪区、沙田小沥源及东涌东用地。其中面积最大且最受关注的，被认为是位于黄金地段的启德用地，其属于内湾地段，占地8万平方呎，可建楼面约46.3万平方呎。
市场初步估算，启德用地市值约23.1亿元（港元，下同）至27.8亿元，每平方呎楼面估值约5000元至6000元；小沥源用地估值约4.3亿至5.4亿元，楼面估值约4000元至5000元；东涌东用地估值则约4.8亿至7.3亿元，楼面估值约2000元至3000元。
与部分当地发展商改建酒店（10万平方呎或300间房间）相比，这一规模的地皮相对较大，考虑到只能整体发展，其对于市场化的发展商被认为灵活性较差，因此当地业界的一种观点认为，从长远考虑，初期可能的落地模式，是基金会或高校考虑斥资拿地兴建。
事实上，前述招标信息公布后，香港城市大学、香港岭南大学、香港恒生大学、香港浸会大学、香港科技大学等已表示欢迎相关政策。其中，香港恒生大学则明确表明，特区政府拨出地皮可纾缓香港学生宿位严重不足的现况。其中小沥源用地邻近该校，相信会受学生欢迎，会积极与发展商探讨使用整幢物业的可行性。
“校方并非从事兴建发展工作。更好的模式或许是与发展商合作，建成后全幢租用。校方愿意从零开始共同参与设计。”该校的一位副校长如此指出。而按照地产界的一般估算，前述地块可提供约200个左右的房间。
《财经》记者近日前往沙田该校校址附近探访时则发现，前述地块距该校校园仅十分钟左右的步行距离。该校目前的宿舍床位大约有1300个左右，仍有300多个学生需要居住在校外由商业机构运营的居所。但因小沥源属于成熟街区，饮食及商业配套设施均较为方便，因此一些内地学生仍愿意花较高的价格在学校附近租住。
高力研究部及零售顾问主管李婉茵则指出，此次土地出让时，除一般的价高者得模式，特区政府也可以考虑“双信封制”，即把参与投标者的相关开发经验也纳入考虑范围。此外，由于英国和澳大利亚等地此类专用学生宿舍（PBSA）模式的发展成熟，除本地发展商，此次土地出让也可能会吸引境外投资者考虑参与。但在土地开发过程中，特区政府或需要向中标者提供更多协助。
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