上周，房地产行业多项资本动作密集落地。金科服务获控股股东博裕资本提出强制性现金要约，并拟撤销上市地位，若完成将结束近五年港股上市历程。
债务重组方面，强制可转换债券成为多家房企“削债”核心工具。截至目前，融创中国、旭辉控股、远洋集团等多家房企均在债务重组中引入该工具，以缓解现金流压力、降低利息负担，并通过债转股为未来业务扩张储备股权激励空间。
值得注意的是，万科股东大会通过议案，深铁集团可在2025年内提供不超过220亿元借款，用于偿还公开债本息。目前深铁已提供213.76亿元无担保借款，后续万科需追加抵质押担保，否则深铁可要求提前还款。
【行业风向】
前10月国有土地使用权出让收入24982亿元
11月17日，财政部发布2025年1—10月财政收支情况，前10个月，全国政府性基金预算收入34473亿元，同比下降2.8%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3618亿元，同比增长1.6%；地方政府性基金预算本级收入30855亿元，同比下降3.3%。其中，国有土地使用权出让收入24982亿元，同比下降7.4%。
多地围绕“好房子”建设出台配套文件
据梳理，自今年5月份《住宅项目规范》实施以来，全国已有十余地围绕“好房子”出台了配套文件，从设计标准、技术导则到项目指引，全方位发力推动“好房子”落地。一场以品质为核心的住房革新正在全国范围内扎实推进，让“好房子”从民生愿景逐步变为现实图景。
郑州市拟出台“房屋体检”新规
11月19日，郑州市住房保障和房地产管理局近日发布通知，公开征求《关于印发郑州市城镇房屋安全管理“三项制度”试点实施方案及工作细则的通知（征求意见稿）》意见。《通知》指出，加快建立“三项制度”体系，推进房屋全生命周期安全管理，保障城镇房屋使用安全。一是建立城镇房屋安全管理资金专项账户，构建涵盖资金账户设立、交存、使用、补充、监管的城镇房屋安全管理资金制度。二是建立城镇房屋安全体检政策与技术制度体系，确定房屋体检机构，并开展城镇房屋安全体检工作。三是建立城镇房屋质量安全保险制度体系，确定保险机构，明确保险责任、保费标准和理赔流程等内容，提供城镇房屋质量安全保险服务。
北京出让2宗宅地收金32.7亿元
11月19日，北京集中出让2宗涉宅用地，总用地面积约6.6万平方米，最终合计收金32.706亿元。其中，东城祈年大街地块建设用地面积2.28万平方米，现场经过38轮竞价，由北京城建以总价20.28亿元、楼面价81120元/平方米、溢价率4%竞得，需按老城风貌及四合院形态建设，禁止高低配别墅；昌平未来科学城地块建设用地面积4.3万平方米，由北京未来科技城昌信置业以底价摘牌，综合成交楼面价15115元/平方米。
佛山出台12条楼市新政
11月19日，佛山出台12条措施进一步促进房地产市场平稳健康发展。允许异地缴存职工申请将本人尚未结清的个人商业性住房按揭贷款转为个人住房公积金贷款。购买第二套住房的缴存职工可申请“商转公”贷款。居民家庭住房交易契税缴纳时，其住房套数的核算以住房城乡建设部门提供的房产所在区住房套数查询结果为准。购买本市配售型保障性住房可申请住房公积金贷款，贷款首付款比例不低于15%。符合公积金贷款条件的外籍人员在本市购房可申请住房公积金贷款等。
杭州余杭区推出购房补贴新政
11月20日，杭州市余杭区住房和城乡建设局联合区财政局发布《促进房地产市场消费的通知》显示，至2025年12月31日（含）期间，对实施让利促销的项目，按照每套3万元，在办理所购新建商品住宅不动产权证后，给予购买相应项目新建商品住宅的购房家庭补助。不与2025年10月27日发布的“购房+消费券”活动叠加享受。鼓励非住宅消费，通知发布之日起至2025年12月31日（含）期间，在全区范围内购买非住宅新建商品房的企事业等单位及个人，在办理所购非住宅新建商品房不动产权证后，按照实际缴纳契税金额50%给予补助。
上海第九批次9宗地块11月24日拍卖
11月24日，上海今年第九批次9宗地块将举行现场交易活动。据此前公告，9宗地块总出让面积433.9亩，总建筑面积55.26万平方米，总起价169.11亿元。其中，浦东新区、嘉定区、奉贤区各1宗，杨浦区、宝山区、青浦区各 2 宗。
【大公司动态】
绿地控股新增诉讼累计金额65.87亿元
11月17日，绿地控股(600606.SH)公告称，公司及控股子公司在2025年10月21日至11月13日新增诉讼1834件，累计金额65.87亿元。公司所处的房地产及基建行业仍处于调整周期，相关诉讼事项面临较大压力。公司将采取措施推进诉讼化解工作，减小对经营活动的影响，并及时履行信息披露义务。由于部分案件尚未审理、判决、执行，对后期利润的影响存在不确定性。
保利发展85亿元可转债启动转股
11月17日，保利发展宣布“保利定转”可转换公司债券开始转股。据悉，此次可转债发行规模达到85亿元，票面金额为100元/张，募集资金总额同样为85亿元，债券期限设定为6年，票面利率第一年2.20%、第二年2.25%、第三年2.30%、第四年2.35%、 第五年2.40%、第六年2.45%。最新转股价格调整为15.92元/股。
荣盛发展与中国信达签署20亿元债务重组协议
荣盛发展公告，公司与中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司签订《债务重组合同》，重组标的为20.01亿元。根据合同约定，如果公司子公司廊坊市荣图盛展企业管理有限公司及担保人按照还款计划表向信达河北按时、足额偿付10.5亿元（其中以实物资产协议过户抵债35,000.00万元），则信达河北同意豁免其余债务。本次债务重组事项不构成关联交易，也不构成重大资产重组。
金科服或将退市
11月18日，金科服务与Broad Gongga Investment Pte. Ltd.发布联合公告，宣布中国国际金融香港证券有限公司代表要约人提出收购金科服务全部要约股份的经修订无条件强制性现金要约，并建议撤销金科服务股份的上市地位及恢复买卖。此次收购基本要约价为每股6.67港元，经提高后要约价为每股8.69港元。若退市决议案未获批准或退市接受条件未达成，最高金额约为17.86亿港元；若退市决议案获批准且退市接受条件达成，最高金额约为23.27亿港元。
长城资产拟处置恒大地产10.92亿元债权
11月19日，中国长城资产北京分公司公告称，公司拟对恒大地产集团债权进行处置。截至2025年4月1日，债权总额约为10.92亿元，其中债权本金9.59亿元，利息1.33亿元，其他权益0元。该债权担保方式为抵押，抵押物为广东省广州市天河区黄埔大道西128号1908房等25套。
华夏幸福平安系董事王葳反对预重整
11月19日，华夏幸福董事王葳发布声明称：对公司发布预重整公告一事完全不知情，公司未在公告发布前征求其意见或召开董事会会议进行审议，严重违反了公司章程规定的董事会议事规则和公司治理的基本程序。王葳表示，不认可该公告的发布程序及相关表述，并已就相关情况向监管部门投诉。资料显示，华夏幸福11月17日发布公告，宣布被债权人龙成建设申请预重整，公司对此无异议。
上海宝龙实业旗下四只债券11月20日起停牌
11月19日，上海宝龙实业公告称，为做好后续债券重组安排，保证公平信息披露，最大限度保护投资者利益，公司决定对旗下债券进行停牌处理。涉及的债券包括H19宝龙2、H21宝龙1、H21宝龙2以及H21宝龙3。停牌时间自2025年11月20日开市起。上海宝龙实业表示，在停牌期间，公司将严格按照有关法律法规的规定履行信息披露义务。
万科临时股东会通过深铁贷款框架协议
11月20日，万科在深圳举行2025年第一次临时股东会，审议《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议的议案》。与6月份举行的万科2024年度股东会议不同，郁亮当时坐在时任董事长辛杰的左手位，而当时位于郁亮右手侧的深圳市地铁集团有限公司总经理黄力平，在本次股东会上已改坐C位。这是黄力平接替辛杰出任万科董事长后，首次以该身份在公开场合亮相。
珠免集团因出售格力房产收到上交所问询函
11月20日，珠免集团公告称，公司收到上海证券交易所《关于对珠海珠免集团股份有限公司重大资产出售暨关联交易草案的问询函》。根据公告，珠免集团计划以现金方式向关联方珠海投捷控股有限公司出售子公司珠海格力房产有限公司100%股权，交易价格为55.18亿元，构成重大资产重组。上交所在问询函中要求珠免集团说明交割安排的法律风险，要求补充披露担保情况，说明债务清偿是否依赖担保方，还要求补充披露存货评估减值情况，长期股权投资评估减值原因等。
中骏集团与债权人小组签署修订后重组支持协议
11月20日，中骏集团公告称，公司已与债权人小组签署了修订后的重组支持协议。此次重组支持协议的修订将最后截止日期设定为2026年7月31日，且该日期可延长至2026年10月31日，基本同意截止日期则为2025年11月27日下午5时。根据协议，债权人小组将享有与银行小组相近的权利，包括对重组支持协议的修订、修改、变更或豁免，同时提供与债权人小组相近的免责声明及责任限制。截至目前，持有内部债务未偿还本金约78%的计划债权人已加入重组支持协议。
多家港股房企发行强制可转换债券
在房地产行业深度调整的当下，债务重组已成为出险房企化解风险的关键。其中，强制可转换债券凭借“削债+转股”的双重属性，成为碧桂园、融创中国、旭辉控股等头部房企债务重组方案中的关键工具之一，推动行业从“展期续命”转向“实质削债”。受访人士指出，强制可转换债券的本质是“以时间换空间”的升级版。“转股+留债”的组合模式，既可以贴合房企当前的偿债能力现实，又为债权人提供了兼具安全性与收益性的选择空间。
碧桂园子公司被广东证监局出具警示函
11月21日晚间，碧桂园在港交所公告，子公司腾越建筑科技集团有限公司（下称“腾越建筑”）于近期收到广东证监局出具的行政监管措施决定书。由于腾越建筑未能及时披露公司名称变动、公司三分之一以上董事、三分之二以上监事、总经理变动以及腾越建筑被列为失信被执行人及重大诉讼、仲裁事项，广东证监局对腾越建筑、腾越建筑时任董事长杨惠妍、信息披露事务负责人陈嘉佳、董事及总经理兼信息披露事务负责人杨泽辉采取出具警示函的行政监管措施。
大悦城地产申请撤销上市地位
11月24日，大悦城地产在港交所公告，根据公司法第99条以计划安排方式建议对大悦城地产有限公司进行股份回购，同时根据上市规则第6.15(2)条向联交所申请并获联交所批准撤销股份于联交所之上市地位，自2025年11月27日（星期四）下午四时正起生效，待计划生效后方可作实。
