首宗交易细节曝光后，美国连锁快餐厅麦当劳集团出售在中国香港全部自持店铺物业的计划，被认为已于近日进入落地执行阶段。
今年7月底，相关出售计划以公开招标方式进行。麦当劳方面在中国香港市场估值约30亿港元的23间店铺预计将全部放售，其中首阶段将包括八间店铺。这些店铺分别位于香港铜锣湾、坚尼地城、尖沙咀、旺角、大角咀、慈云山、荃湾及元朗，总建筑面积共87443方呎、总市值约12.05亿港元。
相关出售计划公布，一度在当地物业市场引起高度关注。既包括麦当劳为何此时加速实施“售后租回”模式，也包括当地目前商铺市场尚处于价格回温状态，出售计划能否及如何落地等方面。以后者为例，市场方面对此次出售铺面的意见亦较为多元，例如开价可能会超出一般范围，结果可能尚难以确定，包括实际价格以及是否能全部出售等。
在今年7月前述卖铺计划公布后，相关计划于9月16日截标，并在截标一个月左右后找到了新买家并出售。
中国香港特区政府土地注册处近日的资料则显示，原属麦当劳旗下的新界元朗区青山公路元朗段（当地俗称“元朗大马路”）元朗贸易中心地下5号铺连1及2楼，已经以7738.8万港元的价格易手。
11月10日上午，《财经》记者到该店铺实地探访时发现，该店铺目前仍处于运营状态，但楼梯及走廊附近均被白色板材围挡，显示正在进行装修。原有的二楼较大的用餐区部分，目前已暂停给用餐者使用。
整体而言，位于元朗大马路99至109号的该地铺包括地面的G层（地下建筑面积约641方呎）及通过楼梯连接的一至二楼（每层建筑面积约5209方呎），合计物业建筑面积11059方呎，实用面积9695方呎。其中G层主要出售冰激凌等小食，一楼主要为取餐区，二楼则有较大面积的用餐区。
1987年11月，原业主麦当劳方面通过MCDONALD'S RESTAURANTS（HONG KONG） LIMITED以约931.855万港元购入该物业后前后共持有38年。
这也是麦当劳成为全球重要商业地产商之一的常规模式，即低价购地自建店铺或购入后等待长期增值。截至2024年底，麦当劳在全球拥有4.3万家左右的餐厅，其中约95%由加盟店主经营。麦当劳拥有其中约45%的餐厅所在地产土地和70%的建筑物，其余部分则从其他地产所有者处租赁。
美国麦当劳于1975年在中国香港开设首家店铺，目前经营已有50年时间，在当地运营约260家麦当劳餐厅。此前的购置铺位用于自用及长线投资模式调整后，麦当劳餐厅将以租户模式运营。
美国麦当劳于1975年在中国香港开设首家店铺，今年7月则宣布将出售全部在港自持物业，图为其此次计划首个售出的位于元朗大马路的物业外景。摄/焦建
以此次出售的元朗大马路店铺为例，麦当劳方面的经营模式在38年中曾发生变化，虽均为自用铺，但麦当劳已于2016年12月将物业转至MCD REAL PROPERTIES LIMITED，并与实际运营的麦当劳餐厅方面签订20年租约期，首五年月租为55万元、第六年起缴付市值租金。
综合测算下来，以账面价格计算，此次物业出售价格比购入价格升值约6806.945万港元、约7.3倍，每呎均价则约为6998港元。前述业内人士也对《财经》解析，以这种方式“卖（汉堡）包不卖砖”的麦当劳逐步实现轻量化资产运营模式。对于新买家来说，带着实际租约的商铺，投资价值也值得考虑。
以此次出售的24小时营业的元朗大马路店铺为例，其与麦当劳餐厅方面的租约价格约为每月46万港元，租期将延续到2036年12月。以市场价格计算，买家可获得约7.1厘的稳定物业回报。据媒体报道，新买家为中国香港的本地投资者。此前两年当中该买家亦有入市收购行动，包括购入湾仔、旺角铺位。
价格有得商量，也是此次交易被认为得以较快完成的一个原因之一。作为麦当劳标售物业后首宗曝光的交易，其招标时市值逾1.16亿港元，但最终成交价则较估值低逾3861万港元或约33.5%。
《财经》查询到相关资料显示，麦当劳方面上一次在中国香港大规模出售物业的时间是2019年左右。当时的情况是在出售的六家店铺中只有三家成交。其中一个原因为这些店铺并非由麦当劳餐厅方面运营并签订长期租约。在出售的店铺中，回报率比较高的一家租金回报率，也只有4厘左右。
更高的租金回报率及稳定的租约背景下，成交价降低约三分之一，此次元朗店铺出售被认为出货意愿明显较高。与之相关的宏观背景之一，是近两年中国香港物业价值不断下滑，同时当地零售行业普遍面临下行压力，营业额和利润都有所下降，即使续租亦要减租。
以前述麦当劳宣布出售店铺时的数据为例，房地产服务商戴德梁行方面向《财经》方面提供的相关数据也显示，今年二季度，中国香港核心区一线街铺空置率大致呈上升之势，其中以铜锣湾空置率升幅较为明显，由一季度的5.3%升至13.2%；旺角和中环则分别按季微升至9.5%及8.6%。租金方面，随着一线街铺空置压力上升，各区一线街铺租金亦重现疲态而普遍下调。铜锣湾、尖沙咀及旺角街铺租金按季分别下跌3.6%、3.4%及1.7%。
受此影响，除了麦当劳，当地部分餐饮和零售企业也开始选择出售自有物业，实行“轻资产”经营模式。再加上近年来各类业主为应对资金需求出售商铺，整体放盘量提升，也被认为可能会对市场价格造成一定下行压力。
此次元朗大马路店铺出售后，市场则普遍关注麦当劳下一阶段的物业出售情况。具体而言包括两个物业，其中之一位于西环士美菲路12号地下及1楼，另一个则位于旺角西洋菜南街5至19号地库。这两个店铺目前主要由麦当劳方面租用。
