屯门位于香港新界西北，被青山和大榄的连绵山丘环绕。近年来受益于北部都会区等概念，成为部分内地人士购买住房的候选地区。图为在青山顶峰鸟瞰屯门地区。摄/焦建
随着中国香港特区本财政年度首次出售住宅官地传出令市场振奋的竞标结果，当地楼市气氛逐渐回暖被市场认为又新添了例证。
此次出让地块位于香港新界西北部的屯门区海珠路。按照8月13日香港地政总署于收市后公布的信息，此块官地中标的最高竞标价为10.89亿港元，批租期为50年。在八家地产商入市争夺情况下，作为香港主要地产商之一的信和置业（0083.HK）以高出市场估值上限近四成的价格中标。
此次屯门地块竞拍备受关注，因地产商实际出价超预测近四成，交通便利化提升是关键性因素之一。图为港铁屯门南延线工程实施前在屯门公园拍摄的终点站外景。摄/焦建
信和置业方面在解释出手原因时表示，此次项目位置优越，邻近深圳湾，也邻近日后落成的港铁屯门南延线第16区站及大型购物商场等，交通网络四通八达，背靠大湾区，极具潜力。
按照规划，此块海珠路地皮最高可建楼面约28.21万方呎，预计提供525套住宅。以单位面积计算，此次中标价格意味着每方呎的楼面地价为3860港元，除超出市场估值上限37.9%，亦比今年初新鸿基地产（0016.HK）以每方呎楼面地价3128港元中标大围美田路地皮高18%。
此次超出估值出让土地背后，有一系列值得关注的细节。整体而言，则是中国香港房地产市场上半年呈现止跌回稳态势。
按照香港特区政府土地注册处数据，2025年上半年（截至6月30日），当地私宅买卖登记共录得成交26501宗，涉及金额约2218.4亿港元，较2024年下半年的23112宗及2075.3亿港元分别上升15%及7%。登记量和金额均呈现一定向好迹象。
6月19日，摩根士丹利发布《香港地产—住宅历经7年后迎来转折》报告预测：香港房地产市场正处于上升周期开端，这个周期或持续四至五年。2025年下半年香港房价将增长2%，支撑这一判断的基本面因素“坚实而多元”。
从2021年9月高峰期至今，中国香港楼市平均价格已下跌近30%。在楼市尚难以确定见底情况下，市场原本普遍预期此次地产商的竞价会较为审慎，因此最高估值总价仅为7.9亿港元，每方呎楼面地价估值上限亦仅有2800港元。
信和置业此次高价出手之所以被市场普遍关注，首先缘于其在此前楼市高峰期时是少有的不以高价拿地的香港地产商。在近年来当地楼市不振的情况下，信和置业以低价位入市的积极性则较高。包括2023年9月伙拍中标启德第2A区2号、3号住宅官地。同年12月则伙拍中标市建局九龙城盛德街/马头涌道项目。以后者为例，其可建约41.4万方呎，每呎楼面地价约4694港元，低于市场估值下限5700港元约18%。
在过去一年多时间内，信和置业的卖楼动作较多，其也是当地少有的拥有净现金（现金多于负债）的地产商，截至2024年底净现金高达458.8亿港元，此次以高价入市成为该地产集团逾一年半以来再度补充土地储备。
其次，以屯门区土地的整体成交情况来看，因地皮造价一度走高，2016年至2020年该区的楼面呎价动辄超过6000港元。但因近年来地价受制于房价原因下降，2022年10月区内临近地块的楼面呎价则降至仅3522港元。与之相比，前述海珠路地块的楼面呎价则在近三年后反弹约9.6%。
全球房地产服务公司高力香港则在给《财经》提供的相关资料中指出，香港特区政府近年来在住宅土地供应方面展现出更具策略性的调整方向，推售项目以中小型地皮为主，并选址于配套成熟地区，务求在稳定供应的同时提升市场承接力。是次位于屯门的住宅地皮正好体现此策略，其规模适中，发展成本相对较低，因此吸引多家地产商参与竞投。
整体而言，市场对信和置业此番动作的意义则进一步解读为，随着地产商对后市信心增加，此次交易或成为香港楼市的转折点，短期带动后市好转。
“日后落成的港铁屯门南延线，车站预计会提升此块地皮的吸引力。海珠路地皮的地价超出市场预期，反映发展商对市场具一定信心，市场情绪有望逐步稳定。信置方面高价抢地将是楼市转折点，为未来数月的楼市带来正面动力及希望。”世邦魏理仕香港估值及咨询服务部主管郑亥延对《财经》表示。但其也指出，未来香港楼市成交量能否回升，以及库存消化情况，仍是市场关注的重点领域。
这也是香港地产界一些相关人士的基本观点，即随着当地一手市场去货速度较为理想，中小型地皮仍然会受到地产商的垂青。展望后市，去库存、银行减息、股市资金盈利后买楼，以及是否会有新买家入市，都是香港房地产市场能否见底回暖值得关注的变量。
以库存情况为例，按照香港房屋局的最新数据显示，截至2025年6月底，当地未来三至四年一手私人住宅潜在供应录得约10.1万伙，较高峰期的11.2万伙已显现回落。
按照高力香港研究部及零售顾问主管李婉茵的分析，香港特区政府采取“一季一幅”的推售安排，正好回应市场变化，有助维持稳定的住宅供应节奏，对整体房地产市场将起到正面作用。
在银行贷款利息方面，受资金不断流入推低拆息等因素影响，直接相对减轻市民供款压力，被认为是今年上半年楼市向好的一个基本原因。当地市场预计，即使美国暂仍未开始减息，但下半年有两次降息机会，可望进一步纾缓供楼负担，刺激入市意欲。
再以香港金管局近日公布的二季度末当地负资产住宅按揭贷款情况为例，宗数数字为3.78万宗，对比一季度环比减少2935宗（占比超过7%），涉及金额则由一季度末的2059亿港元降至1902亿港元。
负资产的减少，被业界认为代表当地楼价呈现向上趋势。究其背后原因，则与多年来当地的股楼双强规律有关，这其实也符合了研究香港地产价格的基本范式。即用上一季价格预测下一季价格、用实际利率价格预测楼价，以及用恒生指数作为楼市的预测性指标。
以2025年香港资本市场的表现为例，上半年恒生指数累计上涨超20%，位居全球主要市场前列；同期IPO（首次公开募股）集资额已超千亿港元，重登全球新股集资额榜首。市场因此普遍预计，当地股市的财富效应会向楼市延展。在此方面，近期的一个相关案例出现在香港马鞍山地区，买家在香港股票市场获利后决定买海景房收租。卖家开价500万港元，最终双方议价后成交总价为448.8万港元，预期买家收租回报可达4厘。
7月30日，中国香港特区政府财政司司长陈茂波则透露称，特区政府正与国家相关中央机构研究，能否在合适范围内放宽内地资金调来香港买楼。
此项研究中的政策目前主要针对的对象为内地赴港人才。截至今年6月，香港实施的各项人才入境计划共收到近50万宗申请，其中近33万宗获批、近22万人已到港，其余人才及家属则会陆续抵港。
“这些人才携家带眷、收入水平相对较高，会是物业市场的购买力。此外，随着经济逐步发展，企业来港扩张业务，预计也会产生更多居住需求。”陈茂波据此指出。
