地产行业受周期环境影响，普遍面临销售规模承压等问题。去年以来，随着放宽限购、降低利率、白名单等各类政策相继落地，行业回暖指日可待。近日，龙湖集团交出了一份给市场注入信心的成绩单。龙湖集团管理层坦言，龙湖集团将安全性放在发展的第一位，将以战略定力和余量的思维去应对周期不确定性。
根据龙湖集团（0960.HK）发布的2023年财报显示，该公司实现营收1807.4亿元，归属于股东的净利润128.5亿元，股东应占核心溢利达113.5亿元。更为抢眼的是，包括地产开发、商业投资、长租公寓等五个航道业务均实现了经营性现金流为正，同时，“运营+服务”的经营性业务的利润贡献占比超过60%，内生性发展动力进一步增强了龙湖穿越周期底气。
2024年，地产行业仍处在调整的趋势中。龙湖管理层表示，有序压降负债规模，以正现金流驱动发展，这是龙湖转型和发展的思路。未来，龙湖的地产开发业务不再以规模为导向，而是注重量价平衡与投资兑现，提供好房子、好产品，保证高质量交付；运营、服务业务则保持持续健康发展，成为该公司利润企稳，重回增长的重要引擎。
经营性利润占比首次过半 盈利结构持续优化
过去一年，房企的日子并不好过。在业绩会上，龙湖管理层表示，市场短期存在一定压力，信心未完全恢复，这需要时间去修复。
导致这一现状的原因在于，一方面，从2010年至2016年，全国新房住宅成交面积在9亿平方米的水平，而从2016年至2021年全国新房住宅成交面积保持在14亿平方米左右。从9亿平方米到14亿平方米，其中有不少是投资性需求；另一方面，在过去几年，新房价格出现了一些调整。对开发商而言，如果在2020年、2021年高点拿的地在2022年、2023年进行销售又进行结算，利润会受到一些影响。
在此情况下，2023年，以“运营+服务”组成的经营性收入成为龙湖业绩贡献的重要组成部分，两项业务合计收入占比达到14%，利润占比超过60%。
财报显示，2023年，龙湖运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%。其中，运营业务板块2023年全年不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%；以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。毛利率为31%，较上年同期提升2个百分点。
经营性业务实现增长的背后，与龙湖的长期投入不无关系。据龙湖管理层在业绩会上介绍，在商业投资及长租公寓两个航道，以往龙湖每年将销售回款的10%投入到上述投资性物业当中。不过，目前该两个航道均实现了经营性现金流为正，这也意味着龙湖的经营性业务不再需要外部现金流的支持，可以通过自身现金流平衡去解决发展问题。
对于包含物业管理和智慧营造的服务航道发展，龙湖管理层称，物业管理和智慧营造一个面向C端，一个面向B端，通过龙湖多年沉淀下来的数字化能力、客户口碑等能力，两个航道平均毛利已超30%且保持稳健发展。更为重要的是，这两个航道不受负债的约束，因为它是轻资产模式，所以目前在该公司负债压降的情况下，仍然能够保持比较快速的增长。
DBS星展银行指出，过去的几年时间里，龙湖的核心净资产收益率一直处于行业头部水平。随着龙湖购物中心、租赁住房和物业管理业务有了稳定且快速增长的经营性收入，为其盈利状况增加了弹性。
主动有序降负债 融资成本低至4%以下
在房地产行业快速发展时期，利用加大负债规模和资产规模带动销售规模、结算规模的上升成为了促进行业前行的主要手段，然而这也导致销售规模与负债规模强挂钩。
龙湖管理层直言，在2016至2021年，房地产行业处于飞速发展时期，大多数开发企业都用了同一种方式，即负债规模与资产规模的同步上升，带动销售规模、结算规模的同步上升。
这种发展模式，被行业称之为“旧发展模式”。“它最大的隐患是销售规模与负债规模强挂钩，规模越高，负债规模越高，资产规模越高。一旦市场掉头之后，负债是刚性的，而资产又面临着无法变现的问题，导致很多企业陆续出险。”龙湖管理层如是表示。
优化债务结构成为了地产行业在转型时期的共同选择。从2022年起，龙湖开始主动、有序地压降负债规模，保持发展“安全度”。数据显示，截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额同比下降7.4%至1926.5亿元；平均借贷成本为4.24%；平均合同借贷年期为7.85年；在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍，剔除预收款的资产负债率为60.4%。
据龙湖管理层透露，未来龙湖还将逐年压降负债。截至目前，2024年内到期债务余额为147亿元，占比不到8%。其中境内债券60亿元，2025年到期的国内债券和部分银团将在2024年内安排逐步提前偿付或回购，2024年底将短债规模控制在安全范围以内。
对于表外债务，该管理层指出，目前龙湖表外项目是净现金状态。如果把表外项目也模拟计算纳入表内，龙湖的净负债率将由56%降至46%。
值得关注的是，过去一段时间内，监管层推出了白名单、降准、降息等多项举措，帮助房企进行融资以化解市场风险，推动房地产行业稳健发展。针对外界关注的融资问题，龙湖管理层回应称，龙湖已与六大国有行及部分股份制战略银行进行合作，整个融资的结构中银行融资占比达到77%。
龙湖管理层进一步称，目前龙湖约有110座重资产，用于融资的约70座，还有40座可用于后续融资，这为该公司提供了一个长期、低成本的融资渠道。截止去年年底，龙湖平均融资成本不到4%。随着新政支持力度加大，今年龙湖存量经营性物业贷置换增量已超110亿元，未来有望进一步提升。此外，在海外融资方面，这几年龙湖保持逐步的压降状态。
交付14万套房源 内生式发展模式跨越周期
过去一年，由于受整体新房市场成交量下降以及过去几年拿地价格的影响，龙湖开发业务有所下滑，但是依旧保持稳健发展态势。
数据显示，2023年，开发业务实现营业收入1558.6亿元，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米；地产开发合同销售1734.9亿元，销售回款率超100%，一二线城市销售占比达95%；共计交付14万套房源，20%实现提前一个月以上交付。
在土储方面，龙湖在波动的市场环境下依旧保持平稳的投资节奏。2023年，龙湖累计新增31幅新地，覆盖深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市；新增土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米。截至2023年12月底，龙湖土地储备合计达4539万平方米，权益面积为3236万平方米，其中77%的货值集中在高能级城市和价值区域。
随着开发、运营、服务三大业务板块相互助力与扶持，龙湖五个航道全部实现正向的经营性现金流，一个依靠内生动力的龙湖，开始逐渐显现出协同效应。
龙湖管理层指出，龙湖的发展要靠内生动力、业务产生的正向现金流去驱动。首先要确保经营线现金流为正；其次要稳步下降有息负债规模，且下降负债是靠正向的经营性现金流带动，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金。更为关键的是，要让开发业务之外的经营性收入及利润实现可持续、健康增长，如果后续收入能够占比过半，龙湖将真正完成由开发向经营转型。
在“空间即服务”战略下，龙湖开辟了“第二曲线”“第三曲线”。从商业投资的天街及星悦荟，到长租公寓的冠寓，再从物业管理的龙湖智创生活，到智慧营造的龙湖龙智造，开发、运营、服务三大业务板块共同助力龙湖实现跨越周期，获得多家机构持续看好。
摩根大通在报告中认为，龙湖是业内具备高水平管理的民营房企之一，其审慎的财务管理、精心规划的债务到期安排、良好的土储，帮助其穿越周期。此外，由于龙湖较早布局商业，摩根大通认为龙湖目前的租金和经营性收入已经可以覆盖利息支出。
兴业证券同样认为，龙湖销售规模下降和拿地节奏有所放缓，符合预期。未来，龙湖的战略重心一方面放在管控财务风险，另一方面培育多元化业务，将促使龙湖实现稳步增长。
