从年初329万元的挂牌价，到自降51万元至278万元的售价，再到买方砍价后260万元的成交价……不到一年的时间，北京西南二环附近的一套二手房降价幅度高达20.97%。诸如此类的现象，在北京的楼市并不少见。
除二手房外，今年以来，部分新房价格也在下探，商住公寓售价甚至出现腰斩。笔者近日走访市场了解到，目前北京二手房库存量仍处于高位，仅一家中介平台挂牌量已达到16万-17万套，而以往库存则在10万套左右，较以往上升约60%，业主卖房面临较大的竞争力。
除了高涨的库存量造成卖房挤兑性出售，没有足够的经济能力支付首付款更是摆在购房者面前重要的现实问题。与此同时，地产商接二连三的暴雷事件也让市场观望的情绪仍浓。值得一提的是，随着各地政策陆续出台，将进一步释放购房需求，加速行业回暖。
二手房降价空间扩大 新房量价齐跌
降价已成为北京二手房市场的普遍现象。即便是备受市场追捧的学区房，价格也在继续下探。笔者注意到，在海淀区内，以往一套楼层位置不佳的一居室售价约为400万元，目前360万元即可购买到到一间好位置的房子；在西城区广外地区，大户型的降价幅度更高，一套130平米左右的三居室成交价已从1800万元降至1500万元左右。
事实上，今年以来，北京二手房市场在经历一波短暂冲高行情后，成交价格持续回落。“北京西南二环周边住宅房价普遍降幅达到10%；四环、五环的二手房降价幅度更大，一度达到了15%。”北京市一家房地产中介的工作人员告诉笔者。
面对持续下跌的市场，为了加快成交速度，部分卖家仍在加大降价力度。以海淀区内一套一居室全明户型的公房为例，其价格已从405万元自降至330万元。从单价来看，该套房屋单价已经从104113元/平方米下降至84833元/平方米。
“今年四月，北京市二手房市场迎来了一波成交高峰。然而，大量换购用户买到新房后，老房屋却没有顺利卖出，进而造成了违约，只能降价处理。从五月份开始，北京市二手住宅成交价格持续走低，目前普遍降幅在10%左右，即便是核心区也在降价。”上述中介工作人员告表示。
不容忽视的是，除了降价，市场流动性也在降低。最为直观的是，中介门店的生意开始冷清，房源也不再像以往一样抢手。
“以前一个店面月成交量约为10套，如今一个月成交只有2套。”在北京市海淀区中介工作多年的销售人员说道。而在西城区工作的地产销售人员则表示，过去一些抢手的房源可能两周左右就会被销售，而现在挂牌三个月依然鲜有人问津。
笔者注意到，除了二手房，部分新房价格也在下探，公寓性质的房屋价格甚至出现了腰斩的情况。一家地产公司内部人士告诉笔者，其所在的地产商在售房屋正在经历量、价双降。
无独有偶，房地产中介人员也表示，新房由于面积大、总价高，成交更加困难，只能采取降价促销的方式。比如在北京市大兴区内的一个地产项目，一期、二期成交价为6.6万/平方米-6.7万元/平方米，三期新房成交价则在5.7万/平方米-5.8万元/平方米，售价较此前下降低1万元/平方米。公寓类房屋市场几近冷冻状态，二环边周围的公寓售价已从最高7万元/平方米的售价跌到了3万元/平方米。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为，价格下跌与多种因素相关。一方面，过去从事地产投资的投资客不管赚钱还是亏损，都在进行套现；另一方面，有置换需求的购房者普遍需要先将旧房出售，导致了挂牌量增多；此外，市场价格持续下行，买涨不买跌的情绪仍在蔓延。在多重因素影响下，价格出现了相互挤兑的情况。
库存去化压力尚存 短期局面或难以改变
面对下跌的市场，越来越多的人希望将房产脱手套现，导致库存持续高涨。
根据北京市一家房地产中介的工作人员提供的内部数据，目前，仅在北京地区，其所在中介平台在售二手房屋数量为16万-17万套，而以往库存状态则是在10万套左右。这意味着，即便销售数量回归到此前水平，也难以以之前的速度消化掉现在的库存。
与卖房挤兑性出售截然不同的，是买房市场需求的放缓。
根据一线销售的反馈，最近看房人数在上升，但成交的不多。过去，人们掏空六个钱包买房。随着房价持续下探，购房者更加谨慎。特别是在买涨不买跌的心理下，购房者都怕自己买在了高位。尤为关键的是，动辄成百上千万的房价让购房者们望而却步。
有购房者告诉笔者，虽然北京房价在下降，但是此前在天津武清购买的房屋价格已下降了40%，房屋价值大幅缩水，现在购房担心再次高点接盘。另一方面，非首套住宅首付比例高达80%，没有足够的资金支付如此高昂的首付款。
在中介行业工作多年的一线销售人员经历了北京楼市2008年极速上升、2021年的限购政策、2017年的楼市高点、2021年的小幅上涨等多轮行情，如今他目睹着地产商陆续爆雷、成交价下降等一系列连锁反应。
值得关注的是，今年以来，为了促房地产市场平稳健康发展，各类政策相继松绑。多地相继出台了认房不认贷、下调存量房贷款利率、降低首付比例等政策。近期，各大银行及相关部门也在积极化解房地产的风险，这一系列举措或将促进市场恢复信心。
张宏伟表示，随着降低首付、交易税费、认房不认贷等政策落地，购房者的置换需求或得到释放。不过，目前来看，在大环境的影响下，市场形式仍未出现明显好转，短期或难以改变。
