继北京、上海后，广州住房公积金“认房不认贷”政策落地。11月14日，广州住房公积金管理中心发布了《广州住房公积金管理中心关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》（下称“通知”），对公积金贷款最低首付款比例、住房套数认定标准等进行了优化调整，该政策有效期为五年。
笔者注意到，与北京、上海不同的是，此次广州出台的政策力度更大。此前广州公积金贷款首付比例最低下限为30%，该政策出台后这一下限将降至20%，与此同时，政策也进一步下调多套房公积金贷款首付比例。
通知显示，购房人家庭购买首套房公积金贷款首付比例为20%；对无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金贷款，下同）记录或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%；对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。
易居研究院研究总监严跃进认为，广州实施公积金“认房不认贷”政策，进一步说明一线城市公积金落实“认房不认贷”政策是趋势。就广州而言，政策出台后，住房套数的核查情况放松，让一些有贷款记录的购房者也可以享受到首套房的标准。同时，购房者后续即便是认购非普通住宅也能享受到普通住宅一样的优惠政策，这将利好住房需求的释放，并对其他城市有较大的启发和示范效应。
今年以来，为了促房地产市场平稳健康发展，各类政策相继松绑。在公积金贷款方面，截止11月14日，今年已有三十余城对公积金贷款“认房又认贷”标准进行优化，其中超二十城执行公积金“认房不认贷”。
然而，从目前的市场情况来看，房地产成交量仍然面临着分化的局面。中指研究院数据显示，2023年10月楼市成交量整体同环比均下降。其中，一线城市成交面积环比下降11.51%，同比下降9.81%；二线城市成交面积环比下降1.75%，同比下降15.62%；三、四线城市成交面积环比下降7.59%，同比下降33.64%。不过，也有城市实现了逆势增长。10月，深圳、广州成交面积均实现环比上涨，分别为38.0%、1.2%。
不容忽视的是，成交量的变化与价格不无关系。以广州和深圳为例，国家统计局数据显示，9月份，广州和深圳新建商品住宅销售价格环比分别下降0.6%和0.5%，二手房价格广州环比下降0.7%，深圳环比持平。
“广州9月、10月交易量逆势增长的主要原因在于市场降价。其次，包括限购政策、首付政策的放开，也促使了更多购房者入市。此次公积金首付比例下降，降低了购房者的贷款门槛，或将进一步刺激消费。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为。
事实上，促进房地产消费，更需要因城施策，用不同的政策组合拳切实解决购房者所面临的问题。“比如北京、上海这类需求量充足的城市，适当降低首付比例、取消或局部取消限购政策或可有效刺激消费。对于二线普通城市，除了取消限购政策，面对去库存的压力，降价更为重要。而普通的三四线城市本就没有过多的限制，需要用补贴的方式刺激消费，让购房者切实感到实惠。”张宏伟进一步表示。
业内普遍认为，受益于各类政策刺激，今年房地产市场将呈现前高、中低、后稳的趋势，尽管一手房交易量下降，但二手房在上升，一、二手房相加实现同比正增长。随着越来越多的调整优化房地产政策出台，房地产市场有望实现更加平稳健康的发展。
