“目前，房地产市场处于焦灼状态。由于销售低迷持续了一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易出现过度反应。”8月31日，万科集团董事会主席郁亮在2023年公司中期业绩会上对当前整体市场情况作出如此总结。
郁亮所指的过度反应，主要体现行业新开工面积等数据跌幅不少。以近几年房屋新开工数据为例，2021年、2022年全国房屋新开工面积分别同比减少了11.38%、39.4%，今年前7个月该指标又继续下降24.5%。
“按照这个速度，今年全国房屋新开工面积大概6.6亿平方米，回到2006年即17年前的水平。”郁亮认为，对比城镇化率和城镇人口的增长速度，这个数字已经超跌了。
对此，郁亮解释称，美国在1960年城镇化率达到70%，在之后的20年时间里，人均新开工面积仍有每年1平方米，甚至1.2平方米的增长。而目前，中国城镇化率是65%，但新增的开工面积仅0.7平方米，预计2023年我国城镇化率达到70%，保守估计我国每年应有10亿到12亿平方米的新开工面积，才是合理的建设水平。
值得一提的是，郁亮表示，已经看到相关政策正在发力提振房地产市场，并希望已出台的政策能尽快落实到位，以推动市场恢复到健康合理的水平。他也相信在各方努力下，虽然过程是曲折的，但随着经济态势持续平稳改善，以及人们对未来预期稳定，行业迟早会回到一个健康合理的水平。
在各类政策中，郁亮更关注盘活存量相关政策的落地。在他看来，存量盘活对行业中长期有重大影响，尤其7月24日中央政治局会议提到了，盘活改造各类闲置房产，对行业具有鼓舞意义，希望相关具体措施能够尽快出台。
除了期待外界利好政策的同时，郁亮也传递出公司内部对市场机会的发现。郁亮坦言，现如今，所有行业从业人员都感受到前所未有的压力，但从常识来看，有背阴的一面肯定有向阳的一面，市场整体低迷时，向阳一面的就格外引人注意。
首先，万科发现了一些更有韧性的市场。郁亮以伦敦、东京等城市发展过往为例，得出的结论有两个：首先人们都会向就业机会多的城市聚集，以及城市发展是先往郊区分散，再重新向城市中心聚集。而且即便是完全成熟后，也有城市更新的项目出现，他认为这就是具有韧性的市场。
其次，新发展模式下带来的新变化，就是新业务机会的出现。郁亮指出，房地产开发业务模式发生了很多变化，目前新发展模式逐步清晰起来，在商品住宅方面，由过去解决刚性需求为主，未来有可能变为改善需求挑大梁，并载入城市更新、保障房、城中村改造，以及代建、代运营都是未来重要的业务领域。
根据万科A(000002.SZ)披露的财报显示，今年上半年，公司实现营收2008.93亿元，归母净利润98.70亿元，同比均有下滑。对此，万科方面表示，这主要受公司房地产开发业务结算规模下降以及结算利润率下降导致。
因此，郁亮也直言，房地产要实现脱胎换骨的变化，还需要比较长的时间。但未来，不管做什么业务，本质上都是能力的竞争，包括产品服务质量是否足够过硬，客户口碑是否足够好，组织效率是否足够高，是否拥有最多、最优的合作伙伴。万科有相应基础，也仍有完善提高的空间。
“房地产是属地化业务，每个业务都需要与发展理念、产业政策、城市规划建设要求、产业导入以及产品配合结合一起，都需要方方面面共同协同努力。” 郁亮表示，未来万科会筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。
