“今年的债务压力基本过去了，还会逐步提前偿还明年到期的银团。”龙湖集团董事会主席兼执行官陈序平在业绩说明会上说。在不少房企预亏的“预警”声中，8月18日龙湖交出一份意料之中的成绩单。
根据龙湖集团（00960.HK）发布的财报显示，上半年公司营收620.4亿元，其中由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润贡献占比超半数；归母净利润同比增近8%至80.58亿元，如期完成6.2万套房屋的交付。值得关注的是，龙湖“三道红线”连续7年绿档，资产负债率创近五年新低。
陈序平表示，未来公司将靠多航道经营现金流为正的内生式增长，提升资产质量，而不再依靠负债规模增加驱动增长。
在业内人士看来，当前房企财务安全的核心是现金流的管理，除各类融资政策都向其倾斜外，龙湖经营端重心由规模扩张转至经营现金流为正的内驱式增长，持续夯实财务状况。未来，若一二线城市需求端支持政策落地，公司有望抓住窗口期，且经营性业务也将持续为利润和现金流提供坚实支撑。
债务规模稳中有降 财务指标保持领先水平
楼市调整期债务危机袭来，任何企业都无法独善其身，而业绩和财务指标已显露出各房企抗风险能力的差异。事实上，自2022年以来，房地产市场进入深度调整期，持续至今，部分房企流动性压力有所增大，而2023年下半年，房企将迎来明显的偿债高峰。
尽管行业面临着前所未有的偿债压力，但是龙湖却用一系列财务指标说明了三年前就采取的“保持克制、审慎并高度自律态度”的重要性，降负债管理策略更是得到了市场的认可。
截至报告期末，龙湖集团的综合借贷规模为2070.9亿元，规模稳中有降；在手现金为724.3亿元，保持高位；三道红线指标继续稳居绿档，其中剔除预收款后的资产负债率为61.9%，同比下降6个百分点，为近五年来最低；外币债务占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；集团坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本保持在4.26%的低位，平均账期进一步拉长至7.19年……一系列的数据说明龙湖保持了企业发展的“安全度”。
值得关注的是，今年上半年，龙湖经营现金流净额为正。据陈序平介绍，公司经营性利润占比已过半，运营业务开始贡献正向现金流，未来各个航道都会贡献正向现金流，并实现扣除分红后也为正。
在陈序平看来，开发周转快但不稳定，运营高毛利但资产重、ROE（净资产收益率）低，服务属于轻资产，ROE高，开发、运营、服务三个业务组合，可以让企业真正实现内生式增长，资产质量得到持续提升，企业发展也将更加稳健和可持续。
不再增加有息负债 明年偿债压力可控
虽然2023年是众多房企的偿债高峰，公开市场债务违约房企数量有所增加，但龙湖方面却称：“今年债务压力基本过去了，还会逐步提前偿还明年到期的银团。”那么，龙湖如何做到提前还贷，明年债务总量以及计划如何偿还？
据龙湖方面介绍，今年7-8月，密集偿还了83.7亿元的到期公司债。明年1月到期的153亿港币银团贷款，其也已提前偿还72亿港币，并计划年内偿还剩余部分。至此，今年龙湖仅剩11月到期的1.19亿元境内公司债未偿还。明年，公司到期债务约为230亿元,公司有充分的资源偿还。不仅如此，截至2026年底，公司已无境外到期美金债，公司平均账期已拉长至7.19年，且97%左右的外债已做了掉期对冲。
而龙湖的底气，是其融资渠道通畅，且有充足的额度。凭借长期的财务自律及盘面健康，今年上半年，龙湖成为年内率先获惠誉上调展望的房企，并继续保持境内外“全投资级”评级。同时，赵轶也表示，公司近期参与了央行跟证监会组织的调研和探讨，监管层明确提出要强化金融市场，来支持优秀民企的合理的融资需求。。
此外，据赵轶介绍，目前龙湖手中还有200亿元公司债券额度、215亿元的银行中期票据额度、400多亿元的经营性物业贷额度等，总额超900亿元，因此有充足资源去偿还明年230亿元的到期债务，偿债压力可控。
不过，对于融资需求，龙湖显得十分“克制”。具体来看，关于上述230亿元到期债务偿还，龙湖明年计划新增100亿元的经营性物业贷，其次计划新增100多亿元的开发贷，两种贷款均未充分使用相关额度且较此前同期该种类的贷款总额均有所下降。而考虑民企债券价格未恢复应有信用价格水平，债券方面仅计划发行20-30亿元。
如此来看，债务换仓让其能够平稳度过偿债周期。不过，陈序平表示，未来将不再增加有息负债规模，公司债务结构也将更健康。“龙湖虽然有足够的额度，但未来不再依靠负债规模增加驱动资产和销售的增长，将更加看重运营及服务业务的内生驱动。”陈序平说道。
增强多航道造血能力 协同效应逐渐显现
今年上半年龙湖集团营收620.4亿元，其中由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比超半数；归母净利润同比增近8%至80.58亿元，毛利率和净利率同比双提升超1个点至22.4%、14.98%。
2023年上半年，龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，令集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比增至过半。不难看出，龙湖三大业务板块协同发力，为其贡献稳定的收入与利润。凭借内生式驱动，龙湖也率先走出了一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式。
在“空间即服务”战略的指引下，龙湖集团笃定前行，从很早开始就在拓展自己业务的宽度。从商业投资的天街及星悦荟，到长租公寓的冠寓，从物业管理的龙湖智创生活，到智慧营造的龙湖龙智造，开发、运营、服务三大业务板块相互助力与扶持，一个龙湖协同效应逐渐显现。
三大板块对应多航道业务构成的“一个龙湖”生态体系，以多元化、高品质的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，突破时间与空间的界限，实现高效协同与相互促进的正向循环，令龙湖得以持续拓宽业务围栏，不断丰富业务生态。
龙湖方面表示，通过跨航道协同加速了住宅、商办等产品去化，如商业、长租公寓、智慧服务的资源实现老带新驱动现房去化，以租代售带动商办去化。
由于商业航道资产较重，外界十分关注商业资产如何“自力更生”，以及物管平台上市节点。对此，赵轶表示，目前公司高度关注消费类基础设施公募REITs扩容的政策，也在做准备。一方面，公司正在为商业资产剥离住宅业态做准备，另一方面也在提升相关回报率，计划一两年后有一批商场能够具备发行门槛，实现资本增值。另外其称，目前不是智创生活上市的好时机，因此并不着急，会顺势而为。
对于拿地问题，龙湖依旧保持审慎态度。龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠介绍称，目前公司土储充裕为5489万平方米，货值7038亿元，且八成位于一二线城市，对现有库存坚持一盘一策、不随意甩卖，未来投资策略以销定支，聚焦高能级城市，保证利润和现金流。
中金公司最新研报指出，龙湖重仓一二线城市且改善型产品占比较高，若后续一二线城市需求端支持政策落地，公司有望率先受益。同时，经营性业务有望持续为龙湖的利润和现金流提供坚实支撑，预计下半年经营性业务恢复有望更具弹性，购物中心和长租公寓板块现金流（含拿地支出）全年为正，对其整体现金流提供额外贴补。
此外，中国注册税务师协会专家丁会仁表示，龙湖上半年财务数据反映出管理层很好的运用了财务指标来指导企业的经营和投资决策。下半年，若龙湖商业租金收入预期向好、长租公寓有盈利空间，并压缩成本费用、谨慎投资，龙湖财务数据会更稳健。
