存量房贷利率有望下调,人们还会提前还房贷吗?

文 |《财经》记者 唐郡 编辑 | 张威 袁满  

2023年07月15日 18:54  

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上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,比上年同期低107个基点,亦是有统计以来最低水平。另据机构此前测算,约70%的存量房贷利率在5%左右

新增房贷利率创历史新低之际,存量房贷利率有望跟随下调。

7月14日,国务院新闻办公室举办的2023年上半年金融统计数据情况发布会上,就“个人住房贷款提前还款大幅增加”的情况,中国人民银行(下称“央行”)货币政策司司长邹澜表示,“按照市场化、法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

招商证券银行业首席分析师廖志明认为,这意味着存量房贷利率有望下调。同时,廖志明表示,存量房贷利率下调将会明显加大银行业绩压力,特别是个人住房贷款占比高的银行。

一位国有大行信贷业务负责人对《财经》记者表示,个人住房贷款利率的下调将对银行经营造成很大压力,但不调整恐怕也比较难。

“根据央行今天表态,存量房贷利率调整可有两种做法——直接降(变更合同条款)、间接降(贷款以新换旧)。”招联首席研究员董希淼表示,下一步,建议通过市场利率定价自律机制,商定银行存量房贷利率调整的总体原则;建议各家银行总行出台具体方案,明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。

多家国有大行北京地区个贷客户经理表示,目前尚未接到相关政策调整通知。

居民提前还款增加

央行鼓励存量房贷利率调整的背景是居民提前还贷增加。

个人住房贷款利率基本由5年期以上LPR(贷款市场报价利率)加点确定。以北京为例,当前各大银行普遍执行首套房贷利率为5年期以上LPR+55基点,二套房贷利率为5年期以上LPR+105基点。

2022年以来,随着LPR不断下调,叠加央行等相关管理部门对首套房贷利率加点幅度进行调整,新发放的房贷利率不断下行。据邹澜介绍,上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%,比上年同期低107个基点,亦是有统计以来最低水平。而据机构此前测算,约70%的存量房贷利率在5%左右。

“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点,但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的,前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上,这与提前还款大幅增加有比较大的关系。”邹澜表示。

当前,市场主要通过RMBS(个人住房抵押贷款资产支持证券)早偿率(提前还款率)来观察居民提前还贷倾向。据惠誉博华测算,截至2023年一季度末,银行间RMBS提前还款率指数跳升6个百分点,上涨至14.45%,为近五年最高值。中国外汇交易中心公布的RMBS条件早偿率指数显示,该指数于6月12日录得0.2155的历史高位。

据邹澜介绍,上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元,较去年同期多发放超过5100亿元,但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点,这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化,居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

最新数据显示,2023年6月,活期存款加权平均利率为0.23%,同比下降0.09个百分点,定期存款加权平均利率为2.22%,同比下降的0.12个百分点。而根据《中国银行业理财市场年度报告(2022年)》,2022年银行理财各月度平均收益率为2.09%,约为新发放房贷利率的一半。

“这种现象对住房需求并不构成影响,它是一个居民资产配置的调整。”邹澜表示,“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

银行面临两难

多位银行业分析人士认为,央行此番表态,意味着商业银行存量房贷利率有望下调。不过,多位大行个贷经理表示,该行还没有出台相关政策。

存量房贷利率谁能降?如何降?降多少?仍需进一步明确。

董希淼将央行所提调整方式归纳为“直接降”(变更合同约定)和“间接降”(贷款以新换旧)。前者不存在政策障碍,由银行与借款人协商调整即可,但银行方面难有主动调整的动力,需要央行引导;后者可能还涉及政策层面调整、创新。

实际上,在一些较为成熟的金融市场中,当借款人遇到利率下行,可以选择采用“refinance”(再贷款)等市场化方式来降低利息成本。简而言之,就是通过提前还款后重新申请贷款,使自己享受更优惠的利率。

2017年前后,国内银行也曾推出类似再贷款功能的“转按揭”产品,即通过担保公司担保等手段把住房按揭从一家银行转到另一家银行。这一过程中,商业银行为了扩大贷款规模,可能会通过降低贷款利率来获得贷款。“监管担心银行无序竞争,同时也避免过度刺激房地产,后来叫停了转按揭。”董希淼表示。

对于本次“间接降”的操作上,董希淼认为,贷款置换原则上应限于本行,不应鼓励跨行“转按揭”。“下一步,建议通过市场利率定价自律机制,商定银行存量房贷利率调整的总体原则;建议各家银行总行出台具体方案,明确直接降、间接降的条件、标准、流程。”董希淼称。

多位分析人士表示,存量贷款利率下调也意味着将加大银行经营压力。据央行披露,当前银行净利差已收窄至1.7%附近,已处于十余年来较低水平。下调存量房贷利率,意味着商业银行生息资产收益率将进一步下行,继续施压银行利差,加大商业银行盈利压力。

另一方面,提前还款本身亦令银行经营承压。

截至3月末,个人住房贷款余额接近40万亿元,占存量人民币贷款余额的比重约17%。同时,存量房贷绝大多数是购房自住的,依靠家庭收入按月偿还贷款,不良率长期在0.5%以下。有银行业人士指出:“房贷对银行来说是优质资产之一,其收益都在营收中占了很大的比例,对于部分银行来说,提前还房贷意味着要在短期内找到类似优质资产,而这并非易事,会提高银行的成本。”

值得注意的是,在中原地产首席分析师张大伟看来,央行方面的态度是鼓励而非强制要求,银行主动下调存量房贷利率动力不足。同时,他表示,即便下调存量房贷利率,也不一定能够阻止居民提前还贷,“有能力提前还款的,利息再低也提前还款了”。

董希淼亦提醒,对借款人来说,不要因为央行表态就想当然地认为存量房贷利率一定得降、会降。“决定权仍然在银行,降或不降都合法合规。”