比起追求规模和利润，现如今房企现金流充裕和债务归回安全区间显得更为重要。3月30日，碧桂园（02007.HK）发布的最新财报显示，虽然去年营收利润有所下滑，但核心利润依然有26.1亿元，同时剔除预收账款的资产负债率降至70%以内为69.4%，净负债率降至十年来的最低值为40%，现金短比约1.6倍，而且还有1475.5亿元可动用现金余额。
对于刚完成新老两代管理层交棒的碧桂园来说，没有原地踏步，只有前行或者倒退。碧桂园董事会主席杨惠妍在业绩说明会上表示，未来三到五年，公司还将持续夯实成本力与产品力两大核心竞争力，发展代管代建和科技建造，并将后者打造成为公司第二增长曲线。
在业内人士看来，随着供需两端政策的加速释放，企业和居民对于行业的信心和市场的预期将逐步好转，经营稳健、债务结构良好、现金流充裕的房企容易得市场青睐。同时，碧桂园对一二线城市在产品和拿地等方面补齐短板的工作，以及发展科技建造等，未来也会体现在毛利和利润的提升上，并在行业集中度提高中受益。
严守财务安全防线 牺牲利润保现金流
过去十年间，我国房地产业资产负债表经历了快速扩张，其中TOP50房企资产规模增长了10倍。然而，面对行业下行风险和部分房企流动性承压，规模和利润不再是首要目标，改善资产负债表成为当前政策的着力点，也是房企抵御风险、稳健发展的重要手段。
2022年，碧桂园在利润表上做出了短期的牺牲，但守住了财务安全防线。财报显示，去年公司营收和股东应占核心净利分别为4303.7亿元和26.1亿元，同比均出现下滑，不过同期剔除预收账款的资产负债率降至70%以内为69.4%，净负债率较上年优化5.4个百分点至40%，创十年来新低，现金短比约1.6倍。
除资产负债表逐渐回归安全区间外，充足的现金流对企业的可持续发展也至关重要。在房地产行业，销售回款和银行融资是企业最重要的两个资金来源，碧桂园也牢牢抓住了这两大资金的注入机会。一方面，去年公司销售去化率高达65%，回款率为93%已连续七年保持90%以上，经营性现金流净流入约356.2亿元，另一方面，公司期内发行了近百亿元直接融资，超十家银行提供了3000亿元意向性综合授信支持。
截至报告期末，碧桂园不仅未出现任何违约和延迟支付本息的情况，而且可动用现金余额为1475.5亿元，能够完全覆盖一年内到期借款，并与五年内需偿还借款总额十分接近。对此，碧桂园将降负债、保现金流、维持良好信用等的成果，归功于围绕可动用现金的核心管理目标，确保有利润的销售和回款。
碧桂园首席财务官伍碧君表示，公司在调结构过程中会有一些阵痛，去年活下来的企业都会牺牲一定利润来保现金流，相信今年随着经济的复苏，公司利润率也会相应触底回升。
“未来我们还会积极修复资产负债、现金流、利润三张表，包括对公司资产做细分定价，以及用最小代价获取资产的最大价值等。”杨惠妍进一步介绍称。
保交付回归商业基础逻辑 精益管理提升综合竞争力
随着保交楼工作成为国家和社会的重要焦点，交付力不仅成为房企综合实力的衡量标准，亦是获取购房者、金融机构及政府等各方信任的核心能力之一。去年，碧桂园以全年累计交付70万套的规模稳居行业第一，并且在福州、泉州、南平等多地做到了“交房即交证”的情况。
不过，在保交付背后，依然需要项目设计、施工质量以及配套设施和服务等一系列的产品力的落地。对此，杨惠妍提出，回归到商业最基础的逻辑，产品力是公司核心的竞争力之一。未来三到五年，公司产品力的重心将从三四线转向一二线城市，而近期就会有相关新品的推出。
除加强尤其是一二线产品的能力外，杨惠妍还将成本力纳入公司核心竞争力范畴，并在今年3月初率先将原有58个区域精简至29个。接下来，碧桂园还将从长期主义角度继续对组织做精益管理，进一步提质增效。
在杨惠妍看来，此前房地产行业上行期的粗放式的管理模式，需要过度到现在运营端、生产端以及公司本身的精益管理上，这样才能保证企业在不降低产品质量的情况下有更加好的竞争力。
与上述产品力和成本力相契合，碧桂园已在投资重心做出调整。去年，公司在佛山、张家口、兰州等地以61亿元新增9块低溢价率的土地，其中七成在一二线城市。虽然从总土储来看，9500亿元货值目前约有四成属于一二线，但管理层称未来将提升至五成份额。
碧桂园常务副总裁程光煜表示，在本轮行业调整中三四线城市房价和成交量波动较大，稳定性弱于一二线。从去年到今年，公司都在系统性地调节土储的结构，对一二线城市做补齐短板的工作，未来会在毛利和利润水平上有所体现。同时，75%的权益可售资源位于长三角、珠三角等五大都市圈，也能够对公司未来业绩形成有力支撑。
向新发展模式转型 科技建造第二增长曲线
随着前期供给和需求端政策的落地，以及国内经济复苏与消费修复，目前房地产市场热度有所回升，房企资金链紧张和销售疲软情况得到缓解，但行业转型势仍是箭在弦上。
面对去年底中央经济工作会议和今年央行、银保监会提及的推动房地产业向新发展模式平稳过渡，碧桂园执行董事及总裁莫斌表示，行业新发展模式可以从房住不炒，商品房为市场化运作、保障性住房由政府主导，以及客户住有所居变为住有宜居三个方面来理解，公司也有相关行动，包括成立代管代建集团配合保障性住房建设，借助科技力量提升建设、服务体验等。
虽然去年碧桂园暂停了多元化业务的拓展，但博智林机器人是其唯一保留且决定大力发展和推广的业务。去年，该公司研发费用约21.64亿元，并有33款博智林建筑机器人投入商业化应用，服务超600个项目，累计应用施工面积超1000万平方米，还有超1000项发明专利。
“科建体系，将是我们的第二增长曲线。”杨惠妍认为，从成本和效率和安全性上来看，科技建造都是未来房地产行业发展模式的最优解，一旦做成也会成为企业竞争壁垒。未来，公司会更多应用人工智能来应对建筑行业人员老龄化的问题及消费者对可持续生态环境提出的更高要求。
虽然当前房地产行业商业模式和竞争格局发生了极大变化，但碧桂园管理层依然看好房地产市场未来前景。莫斌表示，房地产仍是支柱行业，未来5-10年年均住房增量需求将稳定在10亿平米左右，城镇化率增速虽然放缓但仍有较大增长空间。今年，行业政策将会有较好的连续性和稳定性，企业端和居民对于行业的信心和市场的预期将逐步好转。
有投资机构分析认为，随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低，经营稳健、债务结构良好、现金流充裕的房企更容易得到金融机构的青睐。而供给侧的支持正逐渐传导至需求侧，形成房地产行业的良性循环，未来碧桂园等优质龙头房企还将从行业集中度提高中受益。
