随着半年业绩报的陆续公布，各家房企营收能力差距开始显露。据《财经》新媒体记者统计的35家房地产上市公司发现，上半年个别龙头企业实现了业绩增长，其中包括万科A(000002.SZ)、保利发展(600048.SH)、龙湖集团(00960.HK)等6家房企营收和利润双增长。而旭辉控股集团(00884.HK)、阳光城(000671.SZ)、融信中国(03301.HK)等公司则出现了业绩双降，甚至亏损的情况。
就业绩分化的原因来看，营收利润双增的房企，主要是由于此前投资决策影响期内，房地产开发结算规模增长以及发展经营性业务收入增加，加之费用减少和投资收益回报带来了利润空间增厚。而业绩下滑严重的企业除了大环境影响销售和结算规模外，信用或资产减值以及资产处置等其他收益的亏损让微薄的利润“雪上加霜”。
在业内人士看来，房地产行业依然是个10万亿的大市场，考虑到当前行业处于发展模式的变革期，轻重并举的经营性和服务性业务会有很大的空间。目前房企业绩已开始出现分化，收入和利润更稳定的一二线城市将成为各家房企未来布局的重点。
房企业绩出现分化 营收净利差距明显
在销售额、销售面积整体下滑的行业背景下，个别房企在今年上半年依然实现了营收和净利的双增长，如万科、保利发展、龙湖等。其中，万科营收和归母净利润为2069亿元、122.2亿元，分别同比增长23.8%、10.64%，另外保利发展、龙湖营收分别同比增长超两成和五成，归母净利润分别增至108.3亿元、74.8亿元。
记者注意到，上述房企上半年房地产开发结算规模和收入较去年同期均有较大幅度的增长，同时物业、租赁住房等经营性业务收入增速也较快，营收占比已达11%以上。在营收增长的同时，减少费用支出、获取额外投资收益等，也为上述企业带来了利润的增加。如保利发展期内销售等费用减少6亿元，而投资收益达到24.7亿元，万科依靠汇率变化取得的汇兑收益为10.6亿元，均增厚了其净利。
不过，绿地、旭辉等不少房企上半年营收和利润同比出现了明显下滑，甚至出现了亏损，富力归母净利润亏损近70亿元，融信净利亏损超40亿元。结合财报数据来看，多数房企业绩下滑的主因为期内结算项目同比收入减少，以及其他收入中汇兑、信用或资产减值以及资产处置等影响了房企的净利。而此前其他收入是房企净利的主要来源，部分企业高达10亿元以上。
根据财报显示，今年上半年，阳光城资产减值损失为-17.38.3亿元，旭辉因汇兑损益出现了9.3亿元的亏损，金科对联营合营企业投资收益亏损了1.55亿元。此外，富力期内其他收入从去年同期的21.64亿元降至-23.89亿元，融信其他亏损额为10.19亿元，主要原因均为出售附属公司等造成的亏损。
在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，预售制下房企营收结算滞后，房企的销售额会在2-3年之内在项目交付后结转成为营收，因此期内转结规模的增长就带来了房企营收的增加，反之亦然。不过，随着“保交楼”进程的逐步推进，部分房企房地产结算收入层面仍具有一定增长空间，有助于营收方面的增长。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，在市场下行期，未来销售价格增长不及预期，因此企业加大了对存货等资产减值计提的力度，同时联合营公司贡献的利润也会走低，调整布局时处置的子公司形成了当期损益。未来几年，房地产结算收入增速或将逐渐下降，待行业出清完成后，房地产上市公司利润水平才有可能得到改善。
加速调整土储配置 一二线城市布局加速
土地储备作为房企的“粮仓”，不仅影响着企业的利润水平，也关乎着企业的生存发展。上述业绩双增的房企此前多布局一二线核心城市，保障了其结算规模和收入的稳定增长，而现如今更多房企的投资正在加速回归一二线，聚焦在更确定性的核心城市市场。
在今年上半年土地市场上，出现的一个新显著变化就是部分民企新增土储面积和拿地金额明显下滑，但拿地均价却出现上涨。如今年上半年，旭辉新增土储总建面61.7万平方米、总价66亿元，拿地均价为10697元/平米，而去年同期拿地均价不到7000元/平米。同期，万科新获项目拿地均价为12566.6元/平米，而去年同期为7480元/平米。
据了解，拿地均价的攀升，主要因为房企投资更加聚焦一二线高能级城市。记者注意到，今年上半年，万科新增19个项目权益地价总额约248.3亿元，一二线城市占比达95.6%，较去年同期提升3.6个百分点，旭辉新增6个项目全部位于一二线城市。同期，中海在一线和强二线城市购置土地金额占比达94%约为430亿元，并在广州、上海和成都三个城市的并购项目投入资金106.6亿元。
包括此前重仓三四线的碧桂园，也正在回归高能级城市，今年上半年该公司新增9个项目，其中八成位于二线城市。据碧桂园管理层介绍，公司从去年下半年开始调整了投资策略和强度，在布局上向着人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调节。此外，旭辉管理层表示，公司未来将聚焦核心一二线城市，并将对土地储备结构进行调整。
关荣雪认为，在市场经历多重考验之后，一二线城市的较强韧性逐渐突出。未来，房企拿地将更加聚焦于一二线，进而导致竞争也会更为激烈，土地价格或会有所上升，但市场监管机制下，涨幅并不会太大。
“长期来看，从保障利润和现金流安全的角度考虑，房企回归一二线态势显著，不过热点城市地价高企，对企业资金实力要求较高。”刘水指出，在当前市场调整期，不少房企开始收缩合作比例、提高自主性，但未来仍需通过合作方式分摊成本和风险，这需要对合作方挑选提高谨慎度。
行业规模全球最大 市场挑战机遇并存
目前房地产行业在销售端和拿地端均面临着前所未有的挑战和压力，但不少房企仍对行业未来充满信心。万科董事会主席郁亮、碧桂园总裁莫斌、华润置地董事会主席李欣以及旭辉控股董事局主席林中均在近期公司业绩说明会上表示，目前中国房地产市场是全球最大的房地产市场，未来也仍将是一个10万亿以上的大市场。
在林中看来，这个10万亿以上的市场将大有可为。一方面，随着各地不断推出鼓励购房的政策，市场的恐慌期会逐步地消失，购房的需求将被逐步释放。另一方面，中国房地产市场发展模式正在转向低负债、低风险、轻资产，轻重并举的发展模式在物业、租赁市场、社区服务和城市服务上均有很大的空间。
值得注意的是，能持续提供稳健现金流的经营性业务收入，正在成长为部分房企穿越周期的力量。目前，包括万科、龙湖、旭辉等在内的房企均在加码投入经营性业务，并已取得阶段性成果。今年上半年，万科布局多年的物业、住宅租赁、物流仓储等经营性服务业务收入同比增30.6%至241.1亿元，增速超地产主业。同期，旭辉经营性收入为33.6亿元，同比增长达52%。
不过也有房企选择了不同的发展方向，据莫斌介绍，在市场下行、底部盘整过程中，公司做了极度现金流的压力测试，并在主营业务和新业务之间做了平衡。确定主营业务为地产开发和代管代建，而新业务方面只保留可与主营业务进行协同的博智林机器人业务，其他新业务全部暂缓。
对于上述房企对多元业务的差异态度，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，万科等房企持续加强多元业务，是为了在市场下行和行业恢复过程中，摆脱营收和业绩对于物业开发业务的过度依赖，而碧桂园决定暂停多元业务是为了避免分散资源和收缩杠杆以优化自身现金流与流动性。因此房企在当前情况下，需在保证资金安全的情况下发展新业务，并做好资产负债和利润表的平衡。
关荣雪表示，在行业经历多重考验后进入稳步修复轨道上，每个房企对自身的定位以及战略发展调整是存在差异的，同时也是契合自身发展目标的。随着全国疫情防控工作逐步成熟化，长租、商业等经营性业务需求回归稳定，受市场环境的冲击影响也将逐步减小，房企经营性业务的收入增长空间将趋于放大，轻重并举的发展模式将成为行业发展趋势。
