当前房地产行业正处于深度调整期，对于提早做好攻守准备的企业来说，平稳穿越周期成为必然。8月23日，贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423）发布2022年第二季度财报显示，公司净收入为138亿元，超出了其业绩指引上线30%。同时，公司实现了正向经营性现金流，拥有抵抗行业风险的充沛现金流，而“两翼”业务加速拓展业绩增长明显，其中家装家居业务净收入达10亿元。
“市场充满挑战，但贝壳并未躺平”，贝壳董事长兼CEO彭永东在公司业绩说明会上表示，二季度公司不仅采取了一系列降本举措，而且一半干部还去到了一线，串联起所有与‘住’有关的需求，提供一系列围绕着‘家’的服务。
在业内人士看来，贝壳作为国内最大的房产交易互联网产业平台，已建立起较高的竞争壁垒。在行业周期底部，健康的现金流、回港上市以及股票回购将为贝壳增强防御能力。此外公司的经纪业务抗跌性较强，并与两翼形成协同效应，已成为业绩增长第二曲线。在房地产政策持续释放利好的当下，贝壳业绩有望率先受益。
净收入超预期 降本增效防范市场风险
目前房地产市场情绪仍然较低的情况下，贝壳交出的超预期财报颇为亮眼。今年第二季度，贝壳总交易额（GTV）为6395亿元，净收入为138亿元，超出了其业绩指引上线30%。同期，公司实现了正向经营性现金流，手中现金及现金等价物、限制性现金等总计500亿元，保证了充沛的现金储备和良好的流动性。
一直以来，贝壳规模壁垒的线下抓手来自于庞大且稳定的门店和经纪人基础。虽然平台门店和经纪人数量自去年以来逐渐减少，但第二季度部分城市数据开始企稳，平台月活实现正增长。第二季度末，贝壳连接门店数超过4.28万家，经纪人数超过41.4万人，环比下降幅度收窄显著，其中苏州、福州等城市经纪人人数首现环比正增长，另外平台总MAU（月活跃用户）环比提升8%达4300万。
对于上述业绩取得的原因，贝壳执行董事、CFO徐涛介绍称，即便市场充满挑战，但我们并未躺平。第二季度，公司采取了一系列降本举措，强调运营效率和盈利能力的提升，包括在组织结构调整上进行区域团队合并，运营上调整优势高盈利业务、项目占比并治理低盈利业务，成本管控上关停亏损门店。
在一系列降本增效的举措下，贝壳成本费用、盈亏平衡点均持续下降。根据贝壳方面预计，今年下半年，“一体”业务的运营费用每季度可节省约人民币3-4亿元，运营费用的绝对值将下降到2019年下半年的水平，带给公司第一赛道业务更大的经营杠杆和盈利能力。
除落地实施主动防御举措外，彭永东表示，贝壳在平台基础设施和产品应用上的坚定投入，让连接的门店和经纪人网络规模更稳定，作业效率更高，并得以在市场修复的周期里大幅跑赢市场。此外，近几个月包括自己在内的147名干部中，有接近一半人去到一线，从事经纪人、装修业务客户经理等不同岗位的工作。
“到一线去，让我们对一体两翼的战略更充满信心。贝壳的基础设施即社区周边的经纪人和门店网络已经建成，让我们成为最有可能串联起所有‘住’的服务的平台，去提供租赁、买卖、家装、家服等一系列围绕着‘家’的服务。”贝壳方面表示，现在精兵减政后留下弹药，才能继续提升消费者体验，建设更可持续发展的能力。
在中信证券分析师张全国看来，在“一体”业务中，贝壳存量房业务贡献利润率提升、毛利率逐季上升，新房业务应收规模明显压缩，发展质量已得到夯实。同时，贝壳通过二十年线上线下的实践，取得了领先的成交效率，而线上线下大量交易基础设施的持续投入，令贝壳在主要城市市场份额巩固，建设了较深的业务壁垒。
业务协同逆势增长 加速拓展全链条服务
2021年底“一体两翼”成为了贝壳的新战略，在房地产调整期，“两翼”被委以重任，成为贝壳突围行业寒冬的新动能。贝壳两翼业务不负众望，其中家装家居业务于第二季度取得净收入10亿元，而去年同期为4300万元，主要是报告期内贝壳完成了圣都家居的收购和并表。
与此同时，贝壳租房业务也驶入了快车道。截至二季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过4.2万套，较第一季度末增加接近2.2万套。其中，分散式租赁管理业务“省心租”在管规模突破3.1万套。在样本城市成都的“省心租”业务已整体实现盈利，印证了“微利可持续”模式的跑通。
不可忽视的是，家装家居业务增收、租房业务实现微利的背后，是贝壳房产经纪业务的“一体”与这“两翼”业务之间的联动和协同。彭永东表示，第二季度公司搭建了一二赛道联动的组织结构，建立了联动规则、系统等基础设施。其中，贝壳和圣都进行了团队组织结构、业务、系统等全方位的融合，协同效应开始逐渐释放。
数据显示，圣都带来的供应链帮助贝壳被窝客单价同比提升33%，而贝壳一赛道流量贡献合同额占比在6月已经超过25%。而收购圣都并表、一二赛道协同不仅为贝壳带来短期效率和利润的提升，更带来了拓展产业链后长期利润增长点。近期，圣都家装整装联盟成员已扩充至18家，新增顾家家居、老板电器、马可波罗瓷砖等头部家居辅材品牌，意味着贝壳家装家居的供应链及服务生态再次升级。
“对于‘两翼’业务，我们会持续进行投入，尤其是家装家居。”徐涛介绍称，整装大家居的目标市场规模远大于房产交易服务业务，贝壳相信当下的投入将为公司带来长远的经济利益，同时也坚信通过“一体”业务建立的客户信任和积累的各项能力，将增强公司综合实力，并抓住家居家装以及租赁领域中的巨大机遇。
在彭永东看来，面向未来看贝壳家居家装业务，这个过程中有涵盖团队、交付、供应链、设计等非常多关键变量需要去管理，待这一切做够扎实之后，贝壳才会尝试家装家居的平台模式。
浙商证券分析师杨凡表示，贝壳通过收购圣都切入万亿家装市场蓝海，传统经纪业务的导流和协同，让贝壳的家装业务规模有望进一步增长，并形成增长的第二曲线。第一上海证券分析师罗凡环认为，在收购圣都延伸公司价值链和产业链布局以及获得家居家装行业领先市场份额的同时，公司也在布局符合国家发展方向的新兴租赁业务，未来有望打造租赁行业的机构化、信息化运营典范。
聚焦多元布局 应对市场压力
今年上半年，全国新房市场“供需两弱”。根据国家统计局数据，今年第二季度全国商品住宅销售额跌幅超三成，克而瑞百强房企销售额同比下降超五成。大部分城市房企投资信心不足，客户需求疲软，叠加疫情、断供事件影响，销售承压，行业调整进入深水区。
然而，5月开始房地产市场发生了一系列积极变化。据徐涛介绍，第二季度，以需求端牵引为主的房地产支持政策持续出台，其中包括中央层面的政策定调、央行的房贷利率下调引导，和由低线到高线城市地方政府不断加码的宽松措施。目前，市场已显现出了一些修复迹象，二手房市场的复苏节奏相对较快，而新房市场因为开发商的流动性压力和购房者观望情绪，表现相对疲弱。
根据贝壳研究院检测，今年以来，全国已有约220个省市放松了房地产调控政策，政策出台频次近600次，已经多过了21年的超过400次收缩性政策。其中，103城主流首、二套房贷利率7月分别降至4.35%、5.07%，创2017年以来的新低。此外，多城限购放松、补贴鼓励，19城重启棚改“房票”安置等。不过，下半年新房市场仍有较大不确定性。
面对市场的不确定性，贝壳除降本增效、加码“两翼”在经营和业务布局层面增加确定性外，还完成了回港上市，并计划回购美元股票，进一步增加资本市场的确定性。5月11日，贝壳以介绍上市+双重主要上市的方式，正式在港交所挂牌交易，首日股价收涨。同月末，公司拟在未来12个月内购买最多10亿美元的ADS(美国存托凭证)，并于8月12日股东周年大会上获得了回购一般授权。
“今年，一体业务要过经营关、奋斗关，两翼业务要过创业关、合作关，整个组织要过降本增效关。”彭永东表示，7月以来存量房市场出现了一些回调，影响因素包括南方高温、宏观市场的波动，但贝壳比以往更坚定地认为存量房业务一定是未来的核心，在战略上也会更重点关注和聚焦存量房业务。
而贝壳所指的存量房，不仅包括传统二手房，更涵盖一系列居住服务需求。徐涛指出，中国的房地产市场正加速由新房市场为主导向存量房市场为主的阶段切换。随着房价的稳定和人们对于居住品质的需求不断增加，改善性住房需求的占比将持续提升，这将支持房产交易总额的扩大，并衍生出围绕居住的一系列服务需求，这将支持贝壳取得业务的快速增长并实现长期发展。
国际知名投行花旗研报指出，贝壳会率先受益于行业恢复，并在市场恢复中抢占先机。一方面，充足的现金储备和健康的现金流情况，以及回购计划都对股价有很好的保护和支撑，将为贝壳加厚防御能力。另一方面，借助于公司“一体”房产交易业务的流量、Home SaaS科技赋能和与圣都家装的协同效应，贝壳“两翼”业务也将腾飞，未来有望成为居住解决方案的综合提供商。
