近期房地产市场政策利好不断，房企也获得来自银行方面的信贷支持。日前中指研究院发布的数据显示，截至4月8日，各渠道房地产并购类融资额共计2251.2亿元，较一个月前增长近1000亿元。除招商蛇口、华润置地等国央企外，美的置业、碧桂园等部分民企也拿到了银行超百亿并购贷额度。
不过并购类融资能否真正发挥作用，破解房企资金紧缺的难题，还有待市场进一步验证。据已拿到大额并购贷的多家房企高管介绍，公司将谨慎对待收并购，并防范收并购后的风险。
在业界看来，目前计划收购的企业观望情绪较浓。在这个过程中，如何防范风险成行业关注重点。不过随着房地产市场逐渐恢复以及优质资产的释放，收并购的进程或将有所加快。
并购贷获多方支持 融资额环比暴增
2021年下半年，高杠杆房企接连暴雷，项目交付风险不断加剧，楼市情绪持续低迷。基于此，央行、银保监会联合发布通知，要求银行稳妥有序地开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险或遇困的大型房地产企业的优质项目。
今年1月以来，银行和AMC等金融机构通过发行并购债来募集并购资金，房企则陆续发行了并购债券，或与银行签订并购协议，获得并购贷款来获得融资。
值得注意的是，3月房企获银行并购贷加速，除了招商蛇口、华润置地等国央企外，银行的合作对象也扩大至更多民企，如美的置业、碧桂园等房企拿到了多家银行的并购贷款，而且单笔授信额度较大，多笔额度超百亿大关。
其中，美的置业于3月单月内连获招商银行、交通银行等四家银行的支持，共拿到超300亿元并购融资额度。同期，碧桂园也获得招商银行150亿元、农业银行200亿元大额并购贷款，将用于地产并购业务以及保障性租赁住房业务。
除房企外，国有资产管理公司也正式入场。3月8日，中国东方资产管理股份有限公司在全国银行间债券市场获批发行100亿元金融债券；3月13日，中国长城资产管理股份有限公司获批发行100亿元金融债券。两笔债券募集资金均主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业。
根据中指研究院数据，截至4月8日，各渠道房地产并购类融资额共计2251.2亿元，较一个月前增长近1000亿元。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水在接受《财经》新媒体记者采访时表示，与此前明显不同的是，本轮收并购标的主要是出险企业的项目或资产，同时参与主体也更广泛，有房企、银行、AMC等，甚至地方政府为保交楼也在积极促进项目收并购。
在北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，自去年下半年以来，不少企业遇到资金瓶颈、经营困难，需要兼并重组才能走出困境，这是并购类融资活跃的背景，但这类融资能否真正发挥作用，还要考虑并购的风险和项目本身的可持续发展能力。
并购尚未放量 出险房企项目出售进展缓慢
尽管有政策和金融方面的大力支持，但房企间的并购活动并不活跃。从目前房地产市场的并购事件来看，主要集中在两类，即物业板块的并购以及合作项目的并购。如今年初华润先后并购禹洲物业和中南服务，以及中海拿下世茂、雅居乐所持广州亚运城股权。
而对于已获得大额并购额度的碧桂园，也只是对合作项目进行了收并购安排。碧桂园管理层在近期业绩会上表示，从去年四季度开始，公司对现有合作的80个项目进行了沟通，目前已经完成35个项目的收并购，还有30个左右已经基本确定。
《财经》新媒体记者发现，即使一直在积极出售资产，但泰禾引入万科作为战投一直未有实际进展，同时祥生控股、阳光城、正荣地产等房企的债务违约情况仍然不断出现。而新希望、美的置业虽然均拿下了于近期暴雷房企正荣地产的部分项目股权，但也仅限合作项目。
亿翰智库研报指出，目前行业收并购态势主要以点状为主，大型开发项目收并购并未放量。仅极少数收并购案承接出险房企资产，行业市场化出清进程缓慢。
谈及行业收并购不活跃的原因，一位TOP10房企土拓部人士向记者表示：“资产质量不好，何必要收？”据其介绍，两年前，该公司考虑接盘其他房企项目时发现，其出售的资产根本无法盈利。“虽然拿地成本不高，但由于该区域市场下行房价走低，带入测算表计算后项目利润为负。此外，还有企业存在未取得预售证违规销售以及抽走预售金等情况，此类问题较多的资产很难接手。”上述人士称。
记者从多家房企获悉，对于企业出售的核心和优质资产，有意向沟通和购买的客户较多，但整体出售进度仍然较为缓慢。
一位接近世茂的人士告诉《财经》新媒体记者，该公司出售资产工作由总部牵头，其核心资产如深坑酒店有不少意向客户，谈判需要看对方资质。目前，也有海外资本有意向收购内地项目，不过大宗交易谈判周期均较长，且由于价格和双方资金问题，不少项目推进有难度。
同策研究院资深分析师肖云祥表示，较高能级城市的住宅物业较容易去化，且合作项目“知根知底”，收购类似的项目有利于把控风险，提升效率实现盈利。而物业服务属于轻资产类型，可作为上市融资的平台。
此外，中金研报指出，就房地产行业资产处置而言，卖方的价格诉求和买方的资产收购意愿是主要“堵点”。即便双方最终就并购行为和价格达成一致，并购款通常也分多笔支付，对于短期流动性危机帮助有限。
在刘水看来，收并购市场各方参与动力不足，从受让企业角度来看，当前市场仍处于下行周期，未来预期不明朗，握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。从出险企业角度来看，出险企业不愿过早触及核心优质资产，如果急于出售项目，资产可能被压价，还会影响手中存货的估值。此外，出险项目往往涉及多方股权、债权，财务结构不清晰、尽调流程长，实操层面较为复杂，房企不如直接拿地。
行业并购或将提速 防范风险成关注重点
虽然，目前计划收购的企业观望情绪较浓，但是随着房地产市场逐渐恢复以及优质资产的释放，收并购的进程或将有所加快。在这个过程中，如何防范风险成行业关注重点。
在招商蛇口董事总经理蒋铁峰看来，并购过程相比土拍拿地复杂很多，资产质量、风险可控、价格是否合理等都是需要考量的因素。“现在有些项目看起来很好，但是尽调之后发现问题特别多，所以还要谨慎地推进收并购。公司会与招拍挂比较后选择回报率高的项目，目前正与多家房企接触。”蒋铁峰说道。
“无论是二级市场招拍挂还是收并购，必须要买对，不能买错，必须要回报达标，这是大逻辑。”华润置地首席战略官谢骥在今年业绩会上表示，面对收并购带来的机会也会防范风险，选择收并购标的主要聚焦主流城市的主流板块，以合理价格收购，并侧重于项目端，不会考虑公司平台股权的收并购。
而美的置业已将高能级收并购作为一道重要指标。自去年四季度开始，美的置业以交易净对价约17亿元收购了13个项目，在合作项目基础上，更偏向位于南京、长沙、重庆等高量级的城市项目，并退出了广西柳州、湖南岳阳等一些低量级城市的合作项目。
此外，碧桂园方面表示，除收购合作项目外，也在接洽银行和AMC手里的优质标的，并将对资产包内的资产进行细致尽调。同时，物业服务重点是补短板，加强商业、商写、住宅生活服务、资产管理方面的收并购。
一位熟悉房地产收并购的人士告诉记者，目前市场上，真正卖得掉的资产主要为三类，第一是核心城市核心地段的酒店、商业、写字楼等，只要卖方愿意折价就卖得掉；第二是大湾区比较成熟的城市更新项目，这也是最近招商蛇口跟佳兆业合作的原因；第三是重大的招商引资项目，这些项目为避免项目烂尾国企会兜底，而其他项目，尤其是难盈利、问题多的项目很难售出。
那么，对于难出售的项目和相对应的企业而言，出路在哪里？肖云祥表示，此前大规模并购企业不少深陷泥潭，而且在去年行业调整后，房企对风险的把控更为看重，风险把控的门槛自然提高。因此，对于没有出售成功的企业，如果自身的“消化”能力有限，还是建议从资产的质素、出售条件、合作方式等方面需要做出创新和调整。
“对于基本面较好的房企而言，随着市场、政策环境的改善，自由资金和可融资金增加，将会通过收并购来获得项目。另一方面，因市场逻辑发生变化，一些中小型房企或将谋求转型，公司的房地产资产是也将是潜在的收并购标的。因此，预计行业并购潮将会出现。”肖云祥进一步介绍称。
“长期来看，行业收并购将进入加速阶段。”刘水表示，随着风险事件的增加，出售现有资产成为房企快速回笼现金的重要手段，也是房企向债权人展示偿债诚意的方式之一。而专项收并购贷款的发放及不纳入“三道红线”的政策，在拓宽受让企业的融资渠道的同时，不受债务规模的束缚，有利于提升受让企业的购买能力，加速项目交易的效率。
