为寻求第二增长曲线，房企转型如火如荼，部分房企相关板块业务进入收获期。3月30日晚，万科A(000002.SZ)发布的2021年报显示，去年该公司营收为4528亿元，同比增长8.04%，归母净利润225.2亿元，同比减少45.75%。其中，万物云、万科商业、万纬物流、万科泊寓营收分别为240.4亿元、76.22亿元、31.6亿元、28.9亿元，同比增速均为正且超地产主营业务增速，万纬物流同比增速最快为69%。
不容忽视的是，万科非开发业务的业绩表现非常抢眼，并且相比很多“跨界式”多元化，其转型布局与主营业务高度关联，围绕不动产综合发展能力，多赛道已跻身各细分领域领先位置。“学费大部分已经交完，经营、服务类业务（即非开发业务）正逐步形成新的盈利蓄水池，总体上将开始形成正向贡献。”万科董事会主席郁亮表示。
今年万科工作任务是“止跌企稳、稳中提升”，目前已经取消集团合伙人层级，即传统意义的高管，并下沉到前线。在业内人士看来，万科高管带头下沉一线，与市场和业务接轨挂钩，对公司经营和各板块业务发展和业绩均有利好作用。随着不动产综合发展能力的不断提升以及各项非住业务的相继上市，未来以运营服务为核心的业务将获取可持续收益，公司整体估值有望增厚。
非开发业务多项指标亮眼 新利润蓄水池初步形成
郁亮表示，毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值是2021年公司净利润下滑的原因。他从管理和业务两个方面做了进一步反思：“过去三年，在管理方面充分授权造成了离散度大，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。”
值得注意的是，利润下滑诱因之一的非开发业务，迎来高速发展阶段，业绩表现抢眼。2021年，万物云收入首次超过200亿元，同比增长32%，同期物流仓储、万科泊寓营收为31.6亿元、28.9亿元，分别同比增长69%、14%，三年收入复合增速为52%、40%。此外，商业业务近五年收入复合增速也达到20%。
为何房地产行业佼佼者万科将经营、服务与开发并重，笃定发力非开发业务，同时确定物业服务、物流仓储、长租公寓和商业作为新赛道的逻辑和原则又是什么？
“2021年可能就是开发业务的天花板，所以过去八年来，我们围绕不动产综合发展与运营服务做布局与安排，增量变少时，存量机会越来越多，经营服务空间越来越大，这是我们看好的最重要原因之一。”郁亮表示，这并不意味着开发业务没有机会，开发业务仍有机会而且仍是万科最主要的业务，但如果没有经营服务类业务支持，无法实现万科未来更好地发展。
在《致股东》章节中，郁亮阐释到万科确定新赛道的原则是这些业务必须能够体现万科的优势或潜力，不能脱离公司的客户基础和能力优势。正是由于中国城市经过四十多年的发展，人们的生活和工作方式因互联网的应用发生巨大变化，积累的数百万亿元不动产资产需要不断维护和焕新，而且对服务和内容的需求也加速升级。而在高房价时代，城市年轻人住房问题仍然需要解决，因此选择了上述四大新赛道。
在郁亮看来，现如今社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，为非开发业务提供了很好的资产增值变现出路。如万科上海首个大型商业项目上海七宝万科广场，从原始投资到现在已增值161%，若退出可实现约15亿的利润。而这类资产，将对万科未来业绩构成有力支撑，逐步形成新的盈利蓄水池。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，在很多房企内部，非地产开发业务不再是地产开发的附属品，而是逐步形成了与后者并列的战略地位。同时，房企转型肩负着挖掘“第二增长曲线”的重任，投资布局逻辑也将发生转变。随着房企转型赛道进入成熟运营阶段，未来以运营服务为核心的业务将能够获取可持续收益。
新赛道探索初见成效 综合发展能力显著提升
当行业遭遇天花板压顶，房企试图将“多元化”当做救命稻草，纷纷布局商业地产、物业、长租、文旅等行业，但殊不知转型像一把“双刃剑”，耗费了不少房企时间和资金。正如郁亮坦言，对于新进领域，无论能力建设，还是商业模式的确立，都需要一个过程。万科通过八年时间，完成了对它们的商业逻辑检验和可复制性验证，但这个过程并不轻松。
值得注意的是，2014年，万科定位由“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”，并选择了多条赛道进行转型，然而多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，远超公司最初的预估。如深圳城中村存在着社会治理、安全隐患等隐患，试图改善此地居住环境的万科却因为“二房东”模式致“万村计划”深陷舆论漩涡。另外，农村集体用地用于租赁房建设仍需法规支持，闲置商业办公转保障性用房落地仍存难题。
过去开发业务增长速度较快，交了不少学费，如今市场环境变化之后，这些学费对业绩和能力提升的效果逐渐显露出来。“探索这些业务的学费，大部分已经交完了。”郁亮对外宣布这一可喜消息，并称由于对重资产为主的非开发业务进行折旧摊销体现在了成本费用里，去年对报表利润的影响已达80亿元。而非开发业务的净营业收入(NOI)都表现出了良好势头，预计今年非开发业务总体将开始形成正向贡献。
此外，此前交得学费、花得时间，让万科不动产综合发展能力更加完备。例如，物业服务业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务，打包后的万物云不仅正在谋求分拆上市，而且已摆脱母公司依赖，去年新增合约面积中外拓业务占比超七成。
不可忽视的是，万科不少非开发业务已跻身行业领先位置。万纬物流通过全国仓储网络布局以及收购太古冷链，稳居冷链仓储规模国内第一位置，截至2021年末，其冷链仓储可租赁面积达138万平方米。同时，万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，截至去年底开业15.95万间，全年平均出租率95%。此外，万科旗下的商业运营平台印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。
不过，对于包括非开发业务在内的2021年整体业绩表现，郁亮不仅非常不满意而且称这是一次警醒。郁亮表示，警醒要对市场保持敬畏之心、正视问题、对症下药、快速行动。万科将采取坚决的、有针对性的行动，目前已经取消集团合伙人层级，即集团高管层级，带头下沉前线。
中信证券研报指出，万科物业管理、物流仓储、长租公寓、商业地产等多个领域已进入了全国领先之列，相信公司能够积极提升精细化管理和运营能力，让业绩具备可观的弹性。另外，易居研究院中心研究总监严跃进表示，从市场和用户导向出发，万科高管带头下沉一线，与市场和业务接轨挂钩，对公司经营和各板块业务发展和业绩均有利好作用，值得其他企业学习和借鉴。
重视长期价值投资 公司估值有望增厚
“万科以开发、经营、服务并重为核心，做了充分的布局和准备，形成有自身特点的不动产综合发展能力。”郁亮称，这是万科实现今年“止跌企稳，稳中提升”工作任务的行业基础。而从长远看，房地产市场高速增长阶段已经结束,消费属性和民生属性将进一步加强，开发与经营、服务业务并重，是公司实现未来长期价值增长的战略选择，也是万科长期价值增长的重要源泉。
为支撑长期发展，万科非开发业务正在谋求资本市场的认可，引战投、分拆上市动作频频。报告期内，万纬物流增资扩股，引入了新加坡政府投资公司(GIC)、淡马锡等四家战略投资者。同时，万科在去年11月宣布将分拆万物云赴港上市，今年3月30日，万物云于港交所上市获证监会受理，万科方面表示适时将提交上市申请。这意味着，万物云将正式登陆资本市场，万科将拥有新的融资平台，可为公司其他业务提供更多协同。
在郁亮看来，能否上市是衡量非开发业务成功的标准的方式之一。至于产生的价值是什么，可以分为两种情况。一种是当猪来养，养大后卖肉赚钱；另一种则是当儿子养，通过知识来赚钱，而非卖肉赚钱。万科则是以“养儿子”的方式看待经营、服务业务，能够成为有出息的“儿子”。
此外，目前，物业、物流、商业、长租公寓等需要花长时间运营，单价收入无法与地产开发比较，而且各类新业务总在不断孵化，未分拆时很难对此类综合性不动产业务进行估值。这一点令郁亮十分苦恼，因此他呼吁，各机构投资者能够对经营、服务类业务建立一个新的估值模型，从而看到万科新的市场价值。
郁亮举例称，美国综合不动产运营服务商PE（市盈率）可达到35倍，住宅发展商则大约是10倍，而日本综合不动产运营服务商PE约为18倍，而住宅发展商只有9倍。因此，虽然经营服务类业务的收入和业务规模无法与开发业务相比较，但假以时日其利润空间或更大。
银河证券研报指出，万科各项非住业务稳健发展，物管业务处于行业领先，长租公寓、商业管理、物流仓储经过多年发展已具备较大的规模，各项业务之间协同发展形成合力，未来随着各项非住业务的相继上市，将增厚公司整体估值。
