冬奥催生冰雪运动升温，“雪区房”受到前所未有的关注。近日，《财经》新媒体记者从多家房地产商处获悉，河北省张家口市崇礼区富龙四季小镇单价已从2015年前每平方米1万元左右上涨至2.5万元，未来或涨至3万元；翠云山奥雪小镇春节前已上涨100至200元，近期内部开销售会议透露仍有提价的意向。
“作为冬奥会坡面障碍、U型池等赛事举办场地，密苑云顶近期每日接到关于咨询房产的电话约有80至100组，高峰时达120组。其中，南方游客占比约为56%”云顶地产营销总监李康告诉记者。
“雪区房”热背后不容忽视的是，按照政策规定必须以冰雪产业发展为主配套开发地产项目，但雪场属于重资产模式，前期投入较大导致行业内普遍面临着盈利难题，地产收入已成为运营雪场的主要资金来源之一。尽管如此仍有房企不断加码，融创、万科、泰禾等品牌房企正在通过拿地或合作的方式，进入崇礼参与“冰雪赛道”竞争。
在业内人士看来，房企纷纷布局体育地产的背后，是出于土地成本持续上升房企另谋出路的考量。目前，以冰雪运动为代表的体育产业渗透率低，在政策支持下或有爆发式增长。不过，如何在商业模式上实现对投资、运维成本全覆盖，是实现项目可持续发展的关键。
冬奥热带火“雪区房” 看房人数激增
自2015年申奥成功，大众对冰雪运动的热情迅速升温。因辖区内具有丰富的雪场资源，张家口崇礼备受滑雪爱好者关注，客流量连年上涨。密苑云顶乐园高级副总裁束文接受采访时表示，自2016-2017雪季开始，在排除疫情影响的情况下，客流与收入基本呈现20%左右的增长率。
与雪一同增长的不只是大众对冰雪运动的关注度，还有崇礼域内的“雪区”地产。尽管受闭环管理影响，崇礼区内全部雪场已于1月4日关闭，但随着冬奥会的召开，“雪区房”再度升温。
李康接受《财经》新媒体采访时表示，冬奥前两年雪场地产关注度非常低，现在市场正在逐渐复苏。在冬奥会的影响下，云顶近期每日接到关于咨询房产的电话约有80至100组，高峰时每日可达120组。四月闭环结束后，约定实地看房已有160余组。
值得一提的是，受冰雪热影响，广州、无锡、成都等地相继建立室内滑雪场吸引了众多南方参与者，而这部分南方客流在冬季也纷纷转向崇礼等地。“在所有购房咨询电话中，南方游客占比约为56%。”李康表示，南方人对天然雪有着不一样的“向往”，南方客群也是未来市场潜力所在。
不过，面对逐渐升温的“雪区房”，市场中呈现出截然不同的两种观点。一种声音认为冰雪热不过是一时兴起，冬奥会结束后冰雪运动市场便会降温，“雪区房”不过是昙花一现没有前景。而在部分滑雪爱好者看来，滑雪极易上瘾，市场爆发指日可待，围绕与雪相关的产业发展不可估量。
小金是一位来自富龙四季小镇的购房者，她告诉《财经》新媒体，相较东北、新疆等地，崇礼不仅雪场多，交通也更为便利，购置的房产在方便滑雪同时，也可作为其在崇礼时的办公场地。此外，酒店、商业街、食堂、温泉水世界、足球场等相关生活配套较为完善，可满足长期居住需求。
谈及冬奥会后期市场时小金表示，不担心自己的房子降价。如果没有疫情影响，2019-2020雪季元旦期间小镇内已全部满房，滑雪客群需求巨大。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄则认为，在近年来冬奥会以及滑雪运动兴起的加持下，冰雪住宅受到广泛关注，由此带来涨价空间，但冬奥会这波红利上涨的房价未来能否支撑下去仍是个未知数，而且未来涨价如果过快的不排除加码调控的可能，并且承诺的租金回报率等未来能否实现也尚未可知。
部分开发商酝酿提价 “雪场资源”成定价关键
目前崇礼区内共有七座雪场，其中密苑云顶、太舞、富龙、翠云山银河等雪场均有相关的文旅地产项目在售，而东胜万龙冰雪小镇也已获批。同时，临近七大雪场也有梦特芳丹等项目的公寓和住宅产品在售。
《财经》新媒体注意到，目前崇礼各雪场间竞争十分激烈，购房送雪票、送消费权益、承诺租金权益等已成为争抢购房者的主要手段。然而，即使处于如此竞争激烈的市场环境下，不少楼盘仍在酝酿提价。
翠云山奥雪小镇销售人员表示，今年春节前该项目每平米已上涨100至200元。近期内部开销售会议透露仍有提价的意向，但因闭环限制提价时间可能延后。富龙四季小镇销售也介绍称，所售项目单价已从2015年前1万元左右上涨至2.5万元，未来随着滑雪产业热度提高或涨至3万。
事实上，2015年申奥成功消息一出，部分炒房投机客便将目光转向崇礼，区域内房价迅速上涨。不过，随着2017年限购政策的出台，崇礼本地住房与滑雪度假地产已彻底隔离。
崇礼区建设局房地产交易所工作人员告诉《财经》新媒体，国家扶持冰雪产业，因此雪场配套的相关住宅、公寓均不限购，但有关当地民生居住的住宅则采用限购原则。
目前，崇礼县城房价已从每平米万余元降至不过几千元，雪场所售地产每平米单价最高可达3万余元，整体呈现两极分化态势。而雪场资源则是决定各个“雪区房”定价的关键。
此前，万龙滑雪场董事长罗力曾表示，未来度假地产肯定有大发展，但房价会有区别。雪场地产的优劣取决于吸引消费者来度假的核心要素。例如雪场的好坏，资源的优劣，运营服务的精细程度，房价随之而增高，反之则减少。
李康同样认为，雪场地产的价格与雪场资源正向相关。她表示，作为地产从业者，希望市场可以呈现循序渐进、逐步递增的趋势。但客观来看，是否提价取决于市场需求和热度。
“尽管‘雪区房’属于非刚需住房，但可以实现滑进滑出、直接观景的房子仍属于资源稀缺、不可复制型地产。根据目前市场表现来看，在市场环境较为不稳定的背景下，此类住房未出现下跌迹象。”李康进一步说道。
各大房企争相入局 体育地产前景几何
冰雪热吸引了众多消费者目光的同时，各大房企争相入局。《财经》新媒体记者调查了解到，融创、万科、泰禾等品牌房企正在通过拿地或合作的方式，进入崇礼参与“冰雪赛道”竞争。
房企争先恐后在崇礼布局冰雪地产的背后，是出于国内冰雪运动渗透率低、市场规模有限、政策支持下景气度较高或有爆发式增长的考量。自2015年北京成功申办冬奥会以来，国家先后颁布各类支持冰雪产业发展的政策，全国各地积极响应“带动三亿人参与冰雪运动”。数据显示，2025年我国冰雪产业总规模将达1万亿元。
为了健康地发展冰雪产业，防止企业只做地产，崇礼也相继出台了各类管控政策文件。《张家口市崇礼区人民政府关于促进房地产平稳健康发展的实施意见（试行）》指出，全域内除棚户区改造、保障房、回迁房建设等保障群众基本住房需求的项目外，不再准入单纯房地产项目，必须以产业发展为主，配套开发地产项目。
与此同时，张家口市崇礼区自然资源和规划局工作人员表示，根据《崇礼区总体规划及未来发展远景》在保持77.7%的生态红线前提下，至2030年雪道面积达到1000公顷。崇礼在未来一段时间内，没有兴建大型雪场的计划。
这意味着如果没有雪场资源，房企进入崇礼的方式只有建设受限购政策管控的70年住宅，以及参与40年产权土地的项目建设。据悉，在各种因素影响下，泰禾、融创等品牌房企进入崇礼进度缓慢，相继出现撤售楼处、项目暂停销售、在建工程停工等情况。
对此，融创内部人士告诉《财经》新媒体，由于崇礼市场交易很不稳定，融创崇礼公馆项目将调整销售周期，等待合适机会入市。泰禾方面则表示，北京崇礼泰禾滑雪度假村应该会继续做，但目前进展不方便透露。
事实上，房企不断加码体育赛道不仅是出于对体育产业前景的看好，也看中了体育产业给房企带来的品牌效应。除了崇礼，此前在世界杯等热潮下，房企也曾积极投身开发体育小镇、足球产业相关、体育综合体等体育产业。
克而瑞认为，土地成本持续上升，行业竞争加剧，利润越趋微薄，而站在当下冰雪万亿规模风口之上，未来政策可能会在地价、税收优惠等方面予以变相补贴，但多数房企仍很难于冰雪地产中寻求盈利平衡点，需多方积极合作探索轻资产运营，以及以资产证券化产品来盘活项目。
在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，国内冰雪消费面临着社会普及面较窄、专业化程度欠缺、地域性受限等发展瓶颈。以冰雪产业作为IP降低拿地难度和成本促使地产商争相入局。从长远来看，运营冰雪文旅需要注意商业模式、收入模式和成本模式。
