上半年，各地围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的调控政策持续加码。在新的监管格局下，房企逐渐分化，头部企业表现则更为稳健。8月30日，融创中国控股有限公司（01918.HK，下称“融创中国”）发布2021年中期业绩报告显示，上半年营业收入同比增长23.9%至958.2亿元，毛利同比上升12.5%至199.8亿元，归母净利润同比上升9.4%达到119.9亿元，每股盈利同比上升8.7%至2.62元，核心净利润131.5亿元。
截至目前，融创中国“三道红线”指标连降两档至黄档，财务健康度进一步提升。中报显示，融创中国净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向“绿档”。
在“地产+”业务板块，上半年，融创服务控股有限公司（01516.HK，下称“融创服务”）营收同比增长85%至33.2亿元，归母净利润同比增长154%至6.1亿元；报告期内，多个文旅项目开业，冰雪业务影响力大幅提升，上半年，融创文旅营收同比增长166%至26.1亿元，经营利润增长至4.4亿元，客流量同比上升103%至7201万人次。
业内普遍认为，房地产行业下半场，调控政策环境仍然偏紧。预计今年下半年，全国商品房销售规模预计将同比高位回落，同时市场将回归品质时代。在新的环境下，企业既要练好拥抱变化，也要练好内功，才能实现持续稳定、有质量的发展。
强监管下行业逐步分化 头部企业财务表现稳健
自去年8月针对重点房企资金监测和融资管理的“三线四档”政策出台，房地产金融监管持续收紧。今年以来，中央及地方已围绕供给端和消费端出台多条监管政策，从限售、限贷等多个方面，加强对土地及金融的管控。
“目前房企正面临处理好规模、利润和负债的平衡关系挑战。一方面，政府坚定政策调控，坚持‘房住不炒’，不把房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产长效机制稳妥实施，房企‘三道红线’和银行‘两道红线’房地产金融审慎的建立，都反映出房地产政策调控的决心和定力。另一方面，由于政府坚定政策调控，房地产市场暴涨暴跌现象不再出现，不会出现明显的上升和下降情形，房地产市场表现平稳，房地产市场呈现弱周期性”中指研究院企业事业部研究副总监刘水分析认为。
从多家房企披露的半年报可以看出，部分房企已在房地产行业下半场出现分化态势。随着调控政策不断加码，较早布局降杠杆的房企，其发展优势逐渐显现，核心财务指标表现更为稳健。
事实上，融创中国在2019年即开始主动求变，提出了高质量发展战略。围绕“降杠杆、优化资本结构”，制定了包括推动国际信用评级中期至投资级；推动融资成本持续下降至3年内达到民营房企优秀水平等优化融资结构的行动。
目前来看，年初披露的2020年年报数据已经实现杠杆率下降、“三道红线”指标连降两档至黄档。到2021年中报，净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向“绿档”，财务健康度进一步提升。
在资本结构方面，截至6月30日，融创中国总资产较去年底提升9%至1.2万亿元，一年内到期有息债务总额910亿元，短债占总有息负债比重下降至30%的行业低位。现金流层面也呈现出更充裕态势，上半年，融创销售额3208亿元同比增长64%，销售回款率保持高位水平，非受限现金较去年底增长2.4%达到1011亿元。
同时，融创中国的融资结构也在持续改善，信托借款规模连续两年大幅下降。上半年，融创中国先后两次发行共计16.52亿美元优先票据，发债利率分别为5.95%及6.5%，为公司上市以来最低水平。并提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。以较低成本债务替换高成本债务，债务结构得到进一步优化。
此外，坚持对拿地总量严管控、对土地质量高要求的拿地策略，进一步保障融创中国的稳健发展。数据显示，融创中国在上半年获取土地权益货值2135亿元，上半年权益拿地销售比37.9%，而2020年7月至2021年6月一年内权益拿地销售比则为28.5%。
凭借盈利稳增长、资本结构优化以及更安全的基本面，融创中国获得多家机构认可，信用评级全面提升。2021年上半年，标普将融创主体评级上调至BB，展望稳定；穆迪及惠誉将其评级展望升至正面；摩根大通因看好基本面、较高的净利水平及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平，维持 “买入”评级；ESG评级公司Sustainalytics也将融创提升至“低风险”评级。
地产回归居住属性 高品质产品将成企业发展核心
无论是“限地价、限房价、竞品质”的政策要求，还是坚持“房住不炒”定位，让房地产回归居住属性，实现“全体人民住有所居”的重要保障，其重点均是引导市场从价格竞争向质量竞争转变，从土地供应的源头提升建筑品质，促进城市建设高质量发展。
如果说财务稳健是房地产企业生存发展的必要条件，那么当企业“活下来”后，产品终将成为促进地产企业健康可持续发展的护城河。
“在“房住不炒”的政策背景下，住房回归居住属性，购房者对房屋的质量要求会更高，产品也将决定地产企业的生命线。未来，地产企业之间的竞争将更集中于产品力的比拼。在土地端，对于产品力的要求也在逐步提高。在第一轮“双集中供地”结束后，住建部表示，要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法。这意味着房地产行业将迎来“竞品质”时代。拥有高品质产品力的企业不仅在销售端崭露头角，也将在土地端如鱼得水。”刘水表示。
值得注意的是，早在2013年，融创中国便提出了“品质价值，坚持高端精品”的产品战略，，其布局全国的中式产品更是塑造了行业IP。2014年，融创中国销售额首次进入行业前十梯队；2016至2019年间，融创中国从城市深耕迅速转型全国化布局，每年新进入城市约25个；2018年至2020年，融创年度销售额3年复合增长率12%。截至2021年上半年，融创中国销售额仍达到3208亿元，增长率64%，连续五年稳居行业前四名。
今年以来，融创中国在坚持产品为核心的同时不断拓宽经营边界。面向年轻化群体，融创中国提出“i+美好生活体系”，上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉融创公园大观等代表项目得到市场和客户的高度认可。与此同时，融创中国正在探索将绿色、科技更好地应用于建筑产品中。
目前，融创中国已将绿色环保理念融入采购、研发、设计、施工、运营业务全链条，十余项目获三星绿色建筑、WELL金级、LEED金级认证。而在科技方面，融创中国将数字化作为集团三年规划重要任务之一，其中地产板块着力推进从BIM设计、智慧算量、集采平台、智慧建造、在线销售平台及客户关系的全链条数字科技运营，服务、文旅板块也均有数字化部署。
受益于持续扩大的产品力影响，从销售结构来看，融创中国深耕核心城市群的领先优势凸显。上半年，融创中国在长三角、西部核心城市、环渤海地区分别完成了1141亿元、791亿元、637亿元销售额；20个一二线核心城市的销售额超过50亿元，其中，北京、上海、苏州等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额超过200亿元。
充足的可售货值也支持下半年高业绩的达成。数据显示，融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元。国盛证券发布报告表示，叠加下半年销售高峰影响及融创的市场领先优势，预计融创2021年将实现销售稳步增长。
刘水认为，融创从成立初就坚持“高端精品”的产品战略定位，产品力在行业内居于前列。在品质竞争时代，凭借领先行业的强产品力，融创将握有更大的先发优势，并在复杂的竞争环境中，保持稳健发展和持续领跑。
调控政策逐步落实 稳健发展成行业趋势
融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩会上表示，今年房地产市场和2018年很像，虽然上半年信贷市场偏紧，销售比较好；但下半年市场可能比较惨烈，销售难度会加大。
据中指研究院不完全统计，2021年上半年月均出台房地产紧缩政策明显超过去两年月均水平，30余热点城市出台调控新政，累计调控次数超百次，调控更加频繁，调控手段更加全面，严查资金违规流入房地产市场、建立房地联动机制、增强二手房市场调控力度等内容均有涉及。
8月31日，住建部副部长倪虹在答记者问时表示，下一步住建部将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
刘水认为，调控政策愈发精细化，房地产行业进入史上最严监管时代。从发展的眼光看，高频精准调控在挤压行业泡沫的同时，也倒逼房企蜕变升级。如果说房地产的上半场“发展就是安全”，那么下半场的准则是“安全才能发展”。2021年的中报对房企而言，是在调控浪潮和行业波动中的一次全面大考。可以看到，综合实力强的头部企业彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。
“长期来看，‘竞品质’的要求也将促使房企两极分化加剧，优秀企业将进一步扩大自身优势。”刘水进一步表示，“将‘品质’列入房企拿地以及建造标准中，对于房企的成本管控能力及产品力提出更高的要求，拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企将进一步拉开与其他房企的距离，并提高自身利润率，同时优秀建筑品质带来的品牌效应也将对购房者产生一定品牌效应，对销售端也将产生深刻的影响。”
对于融创中国而言，2021年上半年，其均衡稳健战略初见成效。在半年度会议上，融创中国提出新的战略发展目标，即更安全、更从容、更长期、更有价值的“四更”经营准则。
融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部表示，“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。但与此同时，也要求企业在新的政策环境下快速调整适应。融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”
