“不良资产，之所以称为‘不良’，是因为这些资产的经营陷入了不同程度的困境。从金融的角度来定义，即资产未来的现金流不足以匹配负债，现金流的不畅导致公司或项目的运营出现困境，理论上叫困境资产比较好。” 11月30日，深圳前海东方瑞宸基金管理有限公司总裁邱海斌在“《财经》年会2018：预测与战略”上如此表示。
深圳前海东方瑞宸基金管理有限公司总裁 邱海斌
邱海斌表示，现在大的金融政策环境是加强监管，各类金融机构近30万亿的资管规模要相应回表经营。房地产是需要高现金流支撑的产业，现在又面临着限购、限贷、限价、限售等调控的因素。因此，今后一段时间，不良资产尤其是房地产困境资产的特殊投资机会将进一步显现。
提到在不良资产领域所做的工作，邱海斌讲了四点：
第一，东方瑞宸现在在做什么——不良资产基金化。如何通过基金化的运营来提高市场效率，提高投资能力，这是我们目前在做的。即不良资产做成基金化，我们这称作特殊机会基金。
第二，一个思考——如何加强房地产开发产业化的配套能力，如何培育房地产的内容和服务的运营能力。这是在不良资产整个运营处置过程中需要深化的方向。
第三，不良资产的处置手段——更注重运用投资和投行的手段。东方瑞宸现在不良资产的处置手段，体现在既能在金融行业里发挥地产领域专长，又注重在不良资产处置中综合运用金融手段。未来将更注重运用投资和投行的手段，跟金融、资本市场对接，通过资本市场去整合。
第四，搭建不良资产资源的开放平台，扩大互利合作。东方瑞宸发挥在处置不良资产上的综合优势，开放业务资源，通过搭建开放的业务平台，和同行互动互利合作发展。
以下为邱海斌发言实录：
邱海斌：前面发言的各位都是房地产的专家，我是做金融投资的，今天跟房地产的各位专家坐在一起，原因有以下几个吧，就是我们旗下有地产基金业务，业务规模排全国第四，跟好多房地产圈内的开发企业都有合作；中国东方资产旗下的房地产开发业务板块主要也在我们东方瑞宸；今天的主题是城市更新和困境资产，从这个层面上讲，我们又是这个领域在具体实操的团队。
我讲四个方面：
第一，我们现在在做什么？
东方资产是中国四大资产管理公司之一，2010年商业化全面转型以后，现在是个金融控股集团。但是，不良资产作为其主业一直在持续的深耕发展。今年“不良资产”成为一个热门的话题，当然因为不良资产有很大的市场空间，跟不良资产的抵押品相挂钩的不动产规模大概20万亿，这个空间的确很大。
不良资产，之所以称为“不良”，是因为这些资产的经营陷入了不同程度的困境。从金融的角度定义，即资产未来的现金流不足以匹配负债，现金流的不畅导致公司或项目的运营出现困境，我觉得叫困境资产比较好。
现在大的金融政策环境是加强监管，各类金融机构近30万亿的资管产品要相应回表经营。房地产是需要高现金流支撑的产业，现在又面临着限购、限贷、限价、限售等房地产调控的因素。因此，今后一段时间不良资产尤其是房地产困境资产的特殊投资机会将进一步显现。
我们在不良资产领域所做的一个重要方面是不良资产基金化。传统的四大资产管理公司，背景是国资的，如何通过基金化的运营来提高市场效率，提高投资能力。这是我们现在在做的，即不良资产做成基金化，我们这称作特殊机会基金。我们偏重于房地产困境企业的单体项目，这里面能挖掘的价值空间更大，从管控运营的角度讲，有更大的便利性。基金化，我们会把它分类，有债类的，有股类的，有夹层的，有结构化的，有平层的，和平行基金，如人民币和境外美元基金同时搭建。
第二，大量的不良资产处置背景下的基础资产或抵押资产，都涉及到房地产等不动产，有可能是厂房，有可能是仓库，也有住宅，商业。我们现在的一个思考，就是如何加强房地产开发产业化的配套能力，如何培育房地产的内容和服务的运营能力。这是在不良资产整个运营处置过程中需要深化的方向。我们是一家另类投资基金，其中股权投资的方向都为实体产业，包括医疗健康、养老服务、智能家居、文化体育、教育、精密制造、消费升级等行业或领域。这些产业的投资，也转化了支持房地产开发的内容和产业的配套能力。
第三，不良资产处置当中，我们更注重运用投资和投行的手段。以前的模式是低买高卖，东方瑞宸现在不良资产的处置手段，利用“金融+地产”平台的综合优势处置不良资产，体现在既能在金融行业里发挥地产领域专长，又注重在不良资产处置中综合运用金融手段。未来将更注重运用投资和投行的手段，跟金融、资本市场对接，通过资本市场去整合。有不良资产的证券化，也有后端的项目资产证券化，包括退出环节，都可以通过资本市场去整合。
第四，搭建不良资产资源的开放平台，积极扩大互利合作。今年，不良资产的投资和处置，目前感觉已经全民化了。东方瑞宸将发挥在处置不良资产上的综合优势，开放业务资源，通过搭建开放的业务平台，和同行互动互利、合作发展。
今年4月份，香港的《南华早报》对我们有一个专访，评述东方瑞宸既能在金融行业里发挥地产领域专长，但又注重在不良资产处置中综合运用金融手段，是中国版的Fortress（Fortress Investment Group，美国著名的另类投资公司）。当然这个是媒体对我们的过誉，但我们整个公司的运营发展定位方向基本是按照这个目标在推进。
谢谢大家！东方瑞宸希望和台上的各位专家以及在场的各位嘉宾未来开展更多的探讨、交流和合作！
